임대차계약서 양식은 계약 대상부터 구분하세요. 일반 주택은 법무부 주택임대차 표준계약서, 상가는 상가건물 임대차 표준계약서의 HWP·PDF를 받을 수 있습니다. 등록 임대사업자의 민간임대주택은 별도 법정 서식을 사용합니다. 작성 뒤에는 보증금의 합계와 관리비 항목을 검산하고 특약, 서명, 첨부한 별지를 확인하세요.
인터넷에서 받은 계약서가 주택용인지 상가용인지부터 헷갈릴 수 있습니다. 비슷한 이름의 표준계약서도 등록 임대주택에 쓰는 법정 서식과 다릅니다. 필요한 파일을 고른 뒤 금액·관리비·수리 합의를 차례로 채우면 출력 직전에 빠진 항목을 찾기 쉽습니다.
30초 요약
- 주택·상가·등록 임대주택을 나누어 공식 양식을 고릅니다.
- 보증금 합계와 관리비 항목을 검산하고 수리 합의와 특약의 빈칸을 채웁니다.
- 출력본과 별지를 확인해 서명하고 계약 후 필요한 절차를 진행합니다.
목차
주택·상가·등록 임대주택 양식 다운로드
일반 주택은 법무부 주택임대차 표준계약서, 상가는 상가건물 임대차 표준계약서를 고르면 됩니다. 등록 임대사업자의 민간임대주택은 별도의 법정 표준임대차계약서를 사용합니다. HWP로 작성한 뒤 PDF 원본에서 빠진 항목이 없는지 확인하세요.
| 계약 대상 | 작성용 HWP | 원본 확인·안내 |
|---|---|---|
| 일반 주택 전세·월세 | 주택 HWP · 새 창 | 주택 PDF · 새 창 |
| 상가건물 | 상가 HWP · 새 창 | 상가 PDF · 새 창 |
| 등록 임대사업자의 민간임대주택 | 시행규칙 별지 제24호서식 | 현행 시행규칙·서식 · 새 창 |
등록 임대주택은 법령 화면의 서식 목록에서 별지 제24호를 확인합니다. 법무부의 일반 주택용 파일과 이름이 비슷해도 같은 서류로 바꾸지 마세요. 임대사업자 등록 여부와 해당 주택이 등록 임대주택인지 임대인에게 확인한 뒤 서식을 정합니다.
일반 주택임대차는 주택임대차보호법 제30조가 표준계약서 우선 사용을 정하되, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우를 예외로 둡니다. 등록 민간임대주택은 별도 법률에 따른 표준계약서 사용 의무가 있어 두 경우를 나누어 판단해야 합니다.
주택 HWP가 열리지 않으면 먼저 PDF로 필요한 항목을 확인하고 한글 문서를 지원하는 프로그램으로 작성용 파일을 엽니다. 앱에서 표의 배치가 바뀌면 인쇄 미리보기에서 줄과 페이지가 잘리지 않았는지 확인하세요. 농지와 무상사용 계약은 계약 성격에 맞는 양식을, 공공임대는 기관 지정 서식을 확인하세요.
주소와 임대 부분, 기간부터 채우기
임대인·임차인의 정보와 계약 대상의 주소, 빌리는 부분을 먼저 적습니다. 주택 표준계약서는 신규·합의 재계약·갱신요구권 행사 여부와 이전 계약 내용도 구분하므로 계약 종류를 정한 뒤 날짜와 금액을 채우세요.
| 기재 항목 | 대조할 자료·사실 | 빠뜨리기 쉬운 부분 |
|---|---|---|
| 당사자 | 신분과 소유자·대리 권한 확인 | 실제 계약하는 사람과 서명자 |
| 부동산 표시 | 등기 등 공적 자료와 현장 | 동·층·호, 임차 면적·부분 |
| 계약 구분 | 신규·합의 갱신·갱신요구권 행사 | 종전 기간과 보증금·차임 |
| 인도·임대차기간 | 입주 가능일과 시작·종료일 | 잔금일과 인도일의 관계 |
건물 전체를 임차하는지 일부 방이나 층을 임차하는지 적어야 합니다. 같은 주소에 여러 호실이 있으면 주소만 써서는 계약 대상을 구별하기 어렵습니다. 상가의 일부 공간을 빌린다면 별지 도면으로 범위를 표시하는 방식도 공식 서식에서 안내합니다.
계약서의 임대인 이름과 소유권 확인 자료를 대조하고, 대리인이 서명하는 경우에는 위임 범위와 당사자의 의사를 확인합니다. 양식을 내려받았다는 사실만으로 상대방의 권한이 확인되지는 않습니다. 확인한 자료와 첨부문서를 계약서와 함께 보관하세요.
주택 서식에는 미납 국세·지방세와 확정일자 부여현황에 관한 확인 항목이 있습니다. 설명을 들었는지와 자료를 확인했는지를 구분해 체크합니다. 확인되지 않은 칸을 모두 완료로 표시하면 나중에 무엇을 확인했는지 설명하기 어려워집니다.
보증금과 월세, 관리비 금액 맞추기
보증금 총액과 나눠 내는 계약금, 중도금, 잔금의 합계를 맞추고, 지급일과 입금 계좌를 적습니다. 월세는 금액·지급일을 정하며 관리비는 정액인지 실비인지 구분해 포함 항목과 별도 부담을 확인하세요.
| 금액 항목 | 작성할 내용 | 대조 방법 |
|---|---|---|
| 보증금 | 총액과 분할 지급액·날짜 | 계약금+중도금+잔금=총액 |
| 월세 | 금액·지급일·계좌 | 선불·후불 등 합의 내용 대조 |
| 정액 관리비 | 총액과 포함·별도 항목 | 전기·수도 등 이중 부담 여부 |
| 변동 관리비 | 부과 기준과 납부 시기 | 실제 사용량·배분 기준 확인 |
보증금2,000만원을 계약금200만원, 중도금300만원, 잔금1,500만원으로 나누었다면 합계는2,000만원입니다. 이 예시는 금액 검산용이며 계약금 비율을 정하는 법정 기준은 아닙니다. 중도금이 없다면 남아 있는 칸과 지급 일정을 서로 맞춰 혼동을 줄이세요.
주택 공식 서식은 월10만원 이상 정액 관리비의 세부 항목을 나누어 적고, 실비 정산 방식은 기준을 기록하도록 구성되어 있습니다. 월세와 관리비를 합쳐 한 금액만 적으면 어떤 비용이 별도인지 알기 어렵습니다. 직접 내는 공과금이 있는지도 확인합니다.
상가의 현재 공식 서식은 일반관리비·청소비·수선유지비 등14개 관리비 항목과 각 금액을 구분합니다. 법무부의2026년5월12일 배포 자료와 현재 다운로드 파일을 대조했습니다. 임차인별 월 관리비가10만원 미만이면 항목만 명시하도록 간소화할 수 있다는 안내도 함께 확인하세요.
10만원 기준은 관리비 상한을 뜻하지 않습니다. 정액 관리비에 포함하는 항목과 금액을 어떻게 표시할지에 관한 조건입니다. 관리비 총액만 읽지 말고 계약서에 선택한 방식과 항목별 표시가 실제 합의와 맞는지 대조하세요.
수리와 원상회복, 특약 협의하기
입주 전 필요한 수리, 담당자, 완료 시기와 비용 부담을 구체적으로 합의해 적습니다. 주택 표준계약서의 수선과 원상회복 규정과 미리 인쇄된 특약을 읽은 뒤 추가 합의를 넣고, 빈칸이나 서로 충돌하는 문구를 정리하세요.
수리와 추가 합의는 대상·기한까지 적으세요
- 상태 확인누수와 보일러, 창호의 현재 상태
- 책임 협의누가 어떤 수리를 맡을지
- 기한 기재인도 전·후 완료일과 처리 방식
- 특약 대조본문 조항과 모순·빈칸 확인
- 첨부 보관합의한 상태 사진·목록 함께 보관
예를 들어 보일러 수리를 협의했다면 수리 대상, 임대인과 임차인 중 담당자, 완료일까지 정합니다. “입주 전 수리”만 적으면 어느 설비를 어떤 상태로 인도하기로 했는지 다툴 수 있습니다. 이 문장은 협의 항목 예시이며 개별 계약의 책임이나 효력을 자동으로 정하는 특약은 아닙니다.
표준 주택 서식은 주요 설비 수선과 임차인의 고의·과실에 따른 파손을 구분합니다. 원상회복 조항에는 통상적 사용에 따른 시설 노후화나 마모에 관한 예외도 있습니다. 모든 수리비를 임차인이 내거나 모든 시설을 새것으로 바꿔야 한다고 한 문장으로 바꾸지 마세요.
주택 서식에 미리 적힌 담보권 설정 관련 합의, 미고지 체납·선순위 보증금에 관한 조건과 분쟁조정 동의 여부도 읽습니다. 금액이나 날짜를 채워야 하는 부분은 공란으로 서명하지 않습니다. 표준 문구를 지우거나 추가할 때에는 당사자 합의와 적용 법률을 함께 검토하세요.
상가 양식의 부가세와 업종, 권리금 구분
상가는 월 차임의 부가가치세 포함 여부와 사용 용도·업종, 임차 범위를 확인합니다. 보증금과 월 차임을 이용한 환산보증금도 구분하며, 기존 임차인과 새 임차인 사이의 권리금 계약은 건물 임대차계약과 별도로 확인하세요.
| 상가 추가 항목 | 작성·대조할 내용 | 구분할 문제 |
|---|---|---|
| 차임과 부가세 | 포함·별도 선택과 지급액 | 표시 월세와 실제 송금액 |
| 업종·사용 용도 | 합의한 용도와 임차 범위 | 영업 가능 여부는 별도 확인 |
| 환산보증금 | 보증금+(월 차임×100) | 지역별 적용 범위와 구분 |
| 권리금 | 양도 당사자·대상·금액 | 건물 임대인과의 임대차와 별개 |
보증금1,000만원에 월 차임50만원이면 환산보증금 계산은1,000만원+(50만원×100)=6,000만원입니다. 이는 금액 계산 예시이며 해당 상가의 보호법 적용 범위나 우선변제 순위를 확정하는 판정은 아닙니다. 지역과 금액별 조건과 적용되는 조항을 별도로 확인하세요.
월 차임에 부가가치세가 포함되는지 빠져 있는지에 따라 실제 지급액이 달라질 수 있습니다. 상가 표준계약서의 포함·별도 표시를 당사자 합의에 맞게 고르고 관리비 항목과 섞지 않습니다. 관리비에 세금이나 다른 사용료를 넣었다면 항목과 총액도 대조하세요.
계약서에 업종을 썼다고 인허가나 건축물 용도 확인이 끝나는 것은 아닙니다. 필요한 영업 요건을 별도로 확인하고, 설비 설치·철거·원상회복에 관한 합의를 문서에 남기세요. 새 임차인이 시설을 인수한다면 소유와 철거 책임도 권리금 계약 내용과 맞춰 봅니다.
건물주와의 임대차 합의만으로 기존 임차인과의 권리금 약정까지 정해지지는 않습니다. 두 계약의 기간과 시설 인수 조건, 철거 책임이 서로 맞는지 확인하세요.
출력과 서명, 보관과 계약 후 절차
인쇄 미리보기에서 표·특약·별지가 빠지지 않았는지 확인하고, 당사자가 내용과 첨부문서를 대조한 뒤 서명합니다. 각자 계약서 한 부를 보관하며 주택 계약 뒤에는 실제 인도·전입신고·확정일자와 임대차신고 대상 여부를 따로 확인하세요.
파일 작성부터 서명본 보관까지
- 원본 대조HWP의 항목과 PDF 원본 비교
- 인쇄 확인금액과 별지의 누락, 표와 쪽 나눔 점검
- 당사자 확인특약과 첨부자료를 읽고 최종 합의
- 서명·간인당사자 서명과 각 장 연결 확인
- 각자 보관동일 내용 계약서와 첨부자료 한 부씩
주택 PDF에는 계약 본문 외에 법의 보호를 받기 위한 안내와 갱신거절 통지 관련 별지가 함께 있습니다. 화면 첫 장만 저장하면 계약 내용이나 참고 안내가 빠질 수 있습니다. 작성하는 문서와 첨부한 별지의 범위를 확인하고 총 쪽 수를 맞춰 보세요.
단순 작성 파일이나 서명 없는 PDF를 서명 완료된 계약서로 취급하지 않습니다. 계약서에 적힌 당사자 정보와 금액, 기간, 계좌, 특약이 각자 받은 문서에서 같은지 살펴보고 서명본과 약정한 첨부자료를 함께 보관하세요. 출력 과정에서 잘린 문구나 빠진 페이지는 서명 전에 고칩니다.
주택의 대항력과 우선변제 요건은 계약서 파일을 저장하는 것과 별개입니다. 공식 안내에 따라 주택 인도와 전입신고, 확정일자 등 필요한 요건을 갖춥니다. 주택 임대차신고는 지역·금액 등 대상 조건을 확인하고 대상 계약은 체결일부터30일 이내 절차를 진행하세요.
등록 임대사업자의 임대차계약 신고와 일반 주택 임대차신고를 같은 절차로 생각하지 않습니다. 렌트홈은 등록 임대주택의 계약·변경 신고와 표준계약서 사용 의무를 별도로 안내합니다. 해당 주택의 등록 상태와 관할기관 안내에 맞춰 후속 절차를 정하세요.
자주 묻는 질문
HWP와 PDF 중 어떤 양식을 쓰나요?
전세와 월세는 다른 주택 양식인가요?
모든 주택 계약에 표준계약서가 의무인가요?
상가 관리비가10만원 미만이면 안 써도 되나요?
권리금 계약서가 있으면 상가 임대차계약은 생략하나요?
계약서를 저장하면 전입신고나 확정일자가 끝나나요?
확인한 공식 자료
법무부의 주택5쪽·상가4쪽 표준계약서 원문과 HWP 다운로드를 확인했습니다. 상가 관리비14항목은2026년5월12일 공식 배포 자료의 첨부 서식과 대조했습니다. 일반 주택과 등록 민간임대주택의 서식 사용 규정은 현행 법령·렌트홈 안내로 구분했습니다.