종합부동산세법은 주택 공시가격을 사람별로 합산한 금액에서 공제금액을 빼고, 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 정합니다(제8조). 공제금액은 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원이고, 공정시장가액비율은 시행령에서 60%로 정했습니다(시행령 제2조의4).
- 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 60%
- 세율 적용: 아래 세율표로 세액을 구합니다(제9조 제1항).
- 재산세 공제: 같은 과세표준에 이미 부과된 주택분 재산세를 뺍니다(제9조 제3항, 시행령 제4조의3).
- 1세대 1주택 공제: 나이·보유기간 공제율을 합쳐 80%까지 뺍니다(제9조 제5항~제9항).
- 농어촌특별세: 납부할 종부세액의 20%를 더합니다(농어촌특별세법 제5조).
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 150만원 + 3억원 초과분의 0.7% | 150만원 + 3억원 초과분의 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 360만원 + 6억원 초과분의 1.0% | 360만원 + 6억원 초과분의 1.0% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 960만원 + 12억원 초과분의 1.3% | 960만원 + 12억원 초과분의 2.0% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 2,650만원 + 25억원 초과분의 1.5% | 3,560만원 + 25억원 초과분의 3.0% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 6,400만원 + 50억원 초과분의 2.0% | 1억 1,060만원 + 50억원 초과분의 4.0% |
| 94억원 초과 | 1억 5,200만원 + 94억원 초과분의 2.7% | 2억 8,660만원 + 94억원 초과분의 5.0% |
표의 과세표준은 공시가격이 아니라 공제금액을 빼고 60%를 곱한 금액입니다. 3주택 이상이라도 과세표준이 12억원 이하이면 2주택 이하와 세액이 같습니다. 일반 법인은 이 표 대신 2.7%(2주택 이하) 또는 5.0%(3주택 이상) 단일세율을 쓰고 공제금액이 0원이라 이 계산기로 구할 수 없습니다(제8조 제1항 제2호, 제9조 제2항).
재산세 공제는 어떻게 계산하나요
재산세와 종부세가 같은 금액에 두 번 매겨지지 않도록, 시행령 제4조의3의 계산식으로 겹치는 재산세를 뺍니다. 주택분 재산세로 부과된 세액 합계에, 종부세 과세표준에 재산세 공정시장가액비율을 곱한 금액을 재산세 표준세율로 계산한 값의 비중을 곱하는 방식입니다. 계산기는 그 비중을 (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율)에 재산세 표준세율표를 적용한 금액 ÷ (공시가격 합계 × 재산세 공정시장가액비율)에 같은 표를 적용한 금액으로 계산합니다.
2026년 재산세 공정시장가액비율은 주택 60%이고, 1세대 1주택으로 인정되는 주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%입니다(지방세법 시행령 제109조). 재산세 고지액을 비워 두면 계산기는 공시가격 합계 전체를 한 채로 보고 재산세 표준세율(과세표준 3억원 초과분 0.4%)로 재산세를 추정합니다. 주택이 여러 채라 재산세가 집마다 따로 매겨졌거나 재산세 과세표준 상한이 적용됐다면 실제 고지액과 차이가 나니, 재산세 고지서의 주택분 재산세 본세(도시지역분·지방교육세 제외)를 더해 넣으세요.