월세 계약 중도해지, 남은 월세·복비·보증금을 따로 합의하세요

최초 계약기간이 남아 있다면 3개월 전에 알렸다는 이유만으로 항상 종료되는 것은 아닙니다. 중도해지 특약·법정 해지 사유·임대인과의 합의를 확인하고 종료일, 남은 월세, 중개비 부담, 보증금 반환을 나누어 정리해야 합니다.

집주인이 “새 세입자를 구하면 나가도 된다”고 했는데, 그때부터 내 월세가 끝나는 걸까요? 방을 내놓는 것, 기존 계약을 끝내는 것, 보증금을 돌려받는 것은 각각 확인할 일입니다. 이 글은 처음 정한 기간이 남은 일반 주거용 월세 계약의 조기 종료 협의에 초점을 맞춥니다.

월세 계약 중도해지, 먼저 갱신 여부부터 확인하세요

“세 달 전에 말하면 된다”는 설명을 모든 월세 계약에 적용하면 안 됩니다. 최초 계약의 약정기간이 남았다면 중도해지 특약이나 별도의 법정 해지 사유, 임대인과의 합의를 먼저 확인해야 합니다. 단순히 개인 사정으로 이사한다는 이유만으로 정해진 기간이 자동으로 줄지는 않습니다.

새 계약서를 썼는지만으로 갱신 방식을 단정하지 마세요. 갱신요구권을 행사한 뒤 바뀐 조건을 문서에 정리했을 수도 있습니다. 최초 계약서와 재계약서, 만기 무렵 주고받은 문자를 함께 보는 것이 좋습니다.

계약기간 중 퇴거하려면 종료일을 먼저 합의하세요

처음 정한 기간이 남았다면 계약서 특약을 읽고, 어떤 사유로 중도해지가 가능한지와 통지기간을 확인하세요. 법정 해지 사유가 있는지도 따로 봐야 합니다. 예컨대 자신의 과실 없이 집 일부를 사용할 수 없게 되어 남은 부분만으로 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 등은 단순한 개인 이사 사정과 다릅니다.

그런 사유나 특약이 없다면 원하는 종료일을 제시해 임대인과 협의합니다. “부동산에 내놓으세요”라는 답만 받았을 때는 새 임차인을 모집하는 것에 동의한 것인지, 특정 날짜에 기존 계약을 끝내기로 한 것인지 다시 확인해야 합니다.

이 문구는 조기 종료를 요청하는 예시입니다. 보내기만 하면 해지가 성립하는 법정 통지문이 아닙니다. 상대방이 어떤 조건에 동의했는지 답변과 최종 합의 내용을 보관하세요.

남은 월세는 이사일이 아니라 종료 조건으로 계산합니다

짐을 뺐다는 사실만으로 기존 월세 부담이 끝나지는 않습니다. 계약이 유효하게 남아 있고 중도해지 근거도 없다면, 사용하지 않는 기간에도 약정한 월세를 부담할 수 있습니다. 따라서 새집 입주일과 기존 계약 종료일이 겹치는 기간을 먼저 확인해야 합니다.

새 임차인이 구해졌다면 새 계약 시작일과 기존 계약 종료일을 나란히 적으세요. “사람만 구하면 된다”는 말을 금액 계산의 전제로 삼기보다, 기존 임차인의 월세를 어느 날까지 받기로 했는지 최종 합의로 확인하는 편이 명확합니다.

이미 월세 일부를 선납했다면 그 금액을 반영해야 합니다. 관리비나 공과금도 위 84만 원에 자동 포함되지 않습니다. 새 임차인 입주가 미뤄질 경우 기존 종료일도 바뀌는지, 정해진 종료일을 유지하는지까지 합의해 두면 다시 계산할 일이 줄어듭니다.

월세 중도해지 복비, 누가 무엇을 부담하는지 적으세요

공인중개사법 제32조는 개업공인중개사가 중개업무에 관해 중개의뢰인에게 보수를 받도록 정합니다. 따라서 ‘기존 세입자가 중간에 나간다’는 사실만으로 새 계약의 모든 복비를 당연히 부담한다고 단정할 수는 없습니다. 누가 어떤 중개를 의뢰했는지부터 확인해야 합니다.

한편 임대인과 임차인이 조기 종료를 협의하면서 일정 중개비를 부담하기로 약속할 수는 있습니다. 이것은 중개사가 누구에게 보수를 청구하는지의 문제와 구분해서 볼 비용 부담 합의입니다. “관행이니까 무조건 낸다”거나 “법에 없으니 이미 한 합의도 무조건 무효다”라고 한쪽으로 단정하지 마세요.

• 어느 계약의 중개보수인지, 누구의 부담분을 대신 내는지
• 합의한 금액 또는 상한, 산출내역과 세금 포함 여부
• 누구에게 언제 지급하고 어떤 영수증을 받을지
• 새 계약이 성사되지 않거나 입주일이 바뀌면 어떻게 할지

주택 중개보수의 한도는 관련 법령과 지역 조례에 따라 확인해야 합니다. 이 글의 월세 예시만 보고 복비 액수를 확정하지 마세요. 견적이나 청구 내역을 받아 거래금액·적용 요율·부담 주체를 대조하는 것이 먼저입니다.

보증금 반환과 열쇠 인도까지 한 문서에 남기세요

계약이 종료되면 보증금 반환과 주택 인도는 서로 맞물린 의무입니다. “새 사람이 들어오면 보증금을 준다”는 설명을 들었다면, 합의한 종료일과 반환일이 언제인지 확인하세요. 기존 계약을 끝내는 조건 자체가 새 임차인 입주인지, 종료는 확정됐고 자금 마련 방법만 이야기한 것인지에 따라 확인할 내용이 달라집니다.

보증금에서 공제할 돈이 있다면 항목과 금액을 별도로 적습니다. ‘정산 후 반환’이라고만 쓰면 무엇을 얼마나 빼는지 알기 어렵습니다. 퇴실 전후 사진과 계량기 수치, 정산 내역, 입금 및 열쇠 인도 기록도 보관하세요.

계약은 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 전입을 옮기거나 집을 넘기기 전에 권리 보전 방법을 확인해야 합니다. 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차권등기명령을 검토할 수 있으며, 이미 취득한 대항력·우선변제권을 유지하려면 신청만 한 상태와 실제 임차권등기를 마친 상태를 구별해야 합니다.

공공임대·등록민간임대 등 별도 규정이 있는 계약이나 해지 사유·비용 합의에 다툼이 있는 경우에는 계약서와 대화 기록을 가지고 법률상담에서 개별 조건을 확인하세요.

자주 묻는 질문