주택 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 1회 행사하면 갱신 기간은 2년이며, 보증금·차임 증액은 원칙적으로 5%를 넘지 못합니다.
임대인에게 주소·계약 만료일과 계약갱신요구권 행사 의사를 명확히 보내세요. 문자·이메일·내용증명 등 상대방에게 도달한 사실과 내용을 입증할 자료를 남깁니다.
⏱ 30초 요약
- 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 요구가 도달하게 하세요.
- 계약갱신요구권은 1회이며 갱신 기간은 2년입니다.
- 보증금·차임의 증액은 원칙적으로 5% 이내이며, 5%를 자동으로 올리는 규정은 아닙니다.
요구 기간·횟수
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구하세요. 만료일과 보낸 날짜를 적고, 상대방에게 도달한 내역을 저장합니다.
| 확인 항목 | 현행 기준 | 실제 행동 |
|---|---|---|
| 행사기간 | 만료 6개월 전~2개월 전 | 2개월 전이 되기 전에 도달 |
| 행사횟수 | 1회 | 과거 명시적 행사 여부 확인 |
| 갱신기간 | 2년 | 새 만료일을 문서에 기록 |
| 적용 주택 | 전세·월세 주택임대차 | 상가임대차 규칙과 구분 |
갱신 기간은 2년입니다. 갱신 후 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 효력이 발생합니다.
갱신 요구 문구
임차인 이름·주택 주소·계약 만료일과 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 적으세요. 발송 내역뿐 아니라 임대인이 받은 사실도 남깁니다.
복사해서 고쳐 쓰는 문자 예시
“임대인 ○○○님, 임차인 ○○○입니다. 서울시 ○○구 ○○로 ○○, ○○동 ○○호의 임대차계약이 2027년 2월 28일 만료될 예정이므로 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사합니다. 갱신 조건에 관한 답변을 이 문자로 부탁드립니다.”
도달 기록 체크
- 문자 발송 화면과 상대방 전화번호, 날짜가 함께 보이게 저장합니다.
- 카카오톡이라면 읽음 표시와 답변을 캡처합니다.
- 통화만 했다면 같은 날 통화 내용을 문자로 다시 확인합니다.
- 답변이 없거나 분쟁이 예상되면 내용증명과 배달증명도 검토합니다.
- 공동임대인이라면 계약서상 임대인 모두에게 통지할 필요가 있는지 확인합니다.
갱신할 때 새 계약서를 쓰면 기존 계약 내용과 변경된 보증금·월세·특약을 대조하세요. 갱신요구권은 새 계약서 작성 여부와 별개로 행사할 수 있습니다.
임대인이 제시한 특약에 갱신요구권 포기나 중도해지 비용 부담이 들어 있는지 읽고 합의 내용을 보관하세요.
보증금·월세 인상 한도
보증금·차임의 증액 상한은 원칙적으로 5%입니다. 보증금 3억원의 5%는 1500만원, 월세 80만원의 5%는 4만원이며, 상한만큼 자동 인상되는 것은 아닙니다.
| 기존 조건 | 5% 상한 계산 | 상한 예시 |
|---|---|---|
| 전세보증금 3억원 | 3억원 × 5% | 1,500만원 증액 |
| 월세 80만원 | 80만원 × 5% | 4만원 증액 |
| 보증금 1억원·월세 50만원 | 보증금·월세 변경분 검토 | 전월세전환율까지 확인 |
1년 안 재증액 청구도 제한됩니다
임대차계약을 맺었거나 직전에 차임·보증금을 올린 뒤 1년이 지나지 않았다면 다시 증액 청구할 수 없습니다. 지방자치단체 조례가 5%보다 낮은 상한을 정한 경우에는 더 낮은 기준이 적용될 수 있습니다.
보증금과 월세를 서로 바꾸는 반전세 전환은 단순히 각 항목에 5%만 곱해서 끝내지 않습니다. 변경된 보증금·월세 조합이 법정 전월세전환율과 증액 제한을 모두 지키는지 별도로 계산해야 합니다.
인상액과 적용일을 서면으로 합의하세요. 갱신 요구 기간이 지나지 않도록 인상 협의와 별개로 행사 의사를 전달합니다.
집주인의 거절 사유
2기 차임액에 이르는 연체나 임대인·직계존비속의 실제 거주 등 법에 정한 사유가 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 아래 거절 사유와 증거를 함께 확인하세요.
| 대표 거절사유 | 확인할 증거 | 주의점 |
|---|---|---|
| 2기 차임액에 달하는 연체 | 월세 입금내역·미납액 | 단순 한 번의 지연과 구분 |
| 거짓·부정 임차 또는 무단 전대 | 계약서·실제 점유관계 | 임대인 동의 여부 확인 |
| 고의·중대한 과실로 파손 | 사진·수리내역·감정자료 | 통상 손모와 구분 |
| 철거·재건축 필요 | 사업계획·인허가·안전진단 | 법에서 정한 목적 확인 |
| 임대인·직계존비속 실제 거주 | 거절 문자·전입·거주 정황 | 제3자 재임대 여부 확인 |
실거주 거절 뒤 제3자에게 다시 임대했다면
임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 별도 합의가 없다면 법정액은 3개월분 환산차임, 제3자 임대차와 갱신 시 환산차임 차액의 2년분, 실제 손해액 가운데 가장 큰 금액을 기준으로 합니다.
실거주를 이유로 거절받았다면 거절 통지와 이후 임대 정황을 보관하세요. 손해배상 분쟁에서는 실제 거주 여부와 제3자 임대 경위를 자료로 입증해야 합니다.
묵시적 갱신과의 차이
묵시적 갱신은 갱신요구권 1회를 사용한 것으로 세지 않습니다. 명시적으로 갱신요구권을 행사한 갱신과 구분해 이전 문자·계약서를 대조하세요.
| 구분 | 묵시적 갱신 | 갱신요구권 행사 |
|---|---|---|
| 발생 방식 | 기간 안 별도 통지 없이 갱신 | 임차인이 명시적으로 요구 |
| 갱신요구권 1회 | 사용한 것으로 보지 않음 | 1회 사용 |
| 기간 | 2년으로 봄 | 2년으로 봄 |
| 임차인 해지 | 도달 3개월 후 효력 | 도달 3개월 후 효력 |
묵시적 갱신을 했어도 갱신요구권 행사 횟수는 그대로 남습니다. 과거 갱신 때 명시적으로 권리를 행사했는지는 통지 내용과 계약서로 확인하세요.
묵시적 갱신인지 명시적 갱신인지 애매하다면 당시 문자, 통화 녹음, 계약서 특약과 증액 내역을 시간순으로 정리해 두세요. 같은 “연장”이라도 어떤 의사표시로 성립했는지가 핵심입니다.
갱신 후 이사
갱신 후 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달하면 3개월 뒤 해지 효력이 발생합니다. 이사일과 보증금 반환일을 이 기간에 맞춰 협의하세요.
중도해지 통보 순서
- 해지일 계산 — 임대인에게 통지가 도달할 예정일과 3개월 뒤 날짜를 계산합니다.
- 문자로 명시 — 목적물 주소, 계약 해지 의사, 통보일과 예상 종료일을 적습니다.
- 도달 증거 보관 — 읽음·답변·내용증명 배달 기록을 보관합니다.
- 3개월 의무 확인 — 효력 발생 전까지 임대료·관리비와 점유 상태를 정산합니다.
- 보증금 반환 협의 — 열쇠 인도와 보증금 반환일을 서면으로 맞춥니다.
중개보수 부담은 계약 특약과 중도해지 경위를 자료로 협의하세요. 임대인과 합의한 부담액·지급 시점을 문자나 합의서에 남깁니다.
보증금 반환 전에 먼저 이사해야 한다면 전입신고를 옮기기 전 임차권등기명령 필요성을 확인하세요. 새집 전입과 기존 보증금 보호 순서가 뒤바뀌면 대항력·우선변제권에 영향을 줄 수 있습니다.
7. 자주 묻는 질문
Q.계약 만료 1개월 전에도 갱신청구권을 쓸 수 있나요?▼
Q.문자로만 보내도 효력이 있나요?▼
Q.임대인은 갱신할 때 무조건 5% 올릴 수 있나요?▼
Q.집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?▼
Q.갱신한 뒤 이사하면 바로 계약이 끝나나요?▼
이 글은 2026년 8월 14일 현행 주택임대차보호법과 국토교통부·법무부 공식 자료를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 실제 권리 행사와 분쟁 결과는 계약 문구, 통지 도달일, 연체·실거주 등 개별 사실과 증거에 따라 달라질 수 있으며 이 글은 법률 자문을 대신하지 않습니다.
📚 Sources – 이 글이 딛고 선 원문
- 주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신 요구 등 – 국가법령정보센터
- 주택임대차보호법 제6조 계약의 갱신 – 국가법령정보센터
- 주택임대차보호법 제7조 차임 등의 증감청구권 – 국가법령정보센터
- 주택임대차보호법 해설집 – 국토교통부·법무부
