결론부터 말하면, 계약갱신청구권은 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 행사할 수 있습니다. 갱신기간은 2년이고 보증금·월세 증액 상한은 원칙적으로 5%입니다.
전세계약갱신청구권과 월세 계약갱신청구권의 기본 규칙은 같습니다. 중요한 것은 새 계약서를 먼저 쓰는 일이 아니라 “갱신요구권을 행사한다”는 의사가 기한 안에 임대인에게 도달했다는 기록을 남기는 것입니다.
아래 순서대로 행사기간, 문자 예시, 5% 계산, 법정 거절사유, 묵시적 갱신, 갱신 뒤 중도해지를 확인하면 됩니다.
⏱ 30초 요약
- 행사기간은 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
- 임차인은 1회 행사할 수 있고 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다.
- 전세 보증금과 월세의 증액 상한은 원칙적으로 5%이며 1년 안 재증액 청구도 제한됩니다.
- 문자·카카오톡·내용증명 등 방식보다 행사 의사와 도달일을 입증할 자료가 중요합니다.
- 임대인은 실거주, 2기 차임액 연체 등 법정 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
- 갱신 뒤 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 도달 3개월 후 효력이 생깁니다.
1. 계약갱신청구권은 6~2개월에 1회 행사합니다
현행 주택임대차보호법의 기간은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 예를 들어 계약 만료일이 2027년 2월 28일이라면 정확한 날짜 계산은 달력과 계약 문구를 함께 확인하고, 늦어도 만료 2개월 전이 되기 전에 임대인에게 행사 의사가 도달하도록 보내는 편이 안전합니다.
| 확인 항목 | 현행 기준 | 실제 행동 |
|---|---|---|
| 행사기간 | 만료 6개월 전~2개월 전 | 2개월 전이 되기 전에 도달 |
| 행사횟수 | 1회 | 과거 명시적 행사 여부 확인 |
| 갱신기간 | 2년 | 새 만료일을 문서에 기록 |
| 적용 주택 | 전세·월세 주택임대차 | 상가임대차 규칙과 구분 |
예전의 ‘만료 1개월 전’ 안내를 그대로 쓰지 마세요
온라인의 오래된 해설집과 글에는 종전 규정이 남아 있습니다. 2026년 현행법 기준은 만료 2개월 전까지이므로, 계약 만료가 임박했다면 날짜부터 다시 계산하세요.
권리를 1회 행사하면 임차인이 자동으로 총 4년을 반드시 살아야 하는 것은 아닙니다. 최초 계약기간과 갱신 시점에 따라 실제 거주기간은 달라지고, 갱신 뒤에도 임차인은 법정 방식으로 중도해지를 통지할 수 있습니다.
2. 계약갱신청구권 문자 예시와 계약서 작성법
법이 특정 문구나 서식을 강제하는 것은 아니지만, 단순히 “계속 살고 싶습니다”라고만 보내면 협의 요청인지 권리 행사인지 다툼이 생길 수 있습니다. 주소, 기존 만료일, 계약갱신요구권 행사라는 표현을 한 문장에 넣으세요.
복사해서 고쳐 쓰는 문자 예시
“임대인 ○○○님, 임차인 ○○○입니다. 서울시 ○○구 ○○로 ○○, ○○동 ○○호의 임대차계약이 2027년 2월 28일 만료될 예정이므로 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신요구권을 행사합니다. 갱신 조건에 관한 답변을 이 문자로 부탁드립니다.”
도달 기록 체크
- 문자 발송 화면과 상대방 전화번호, 날짜가 함께 보이게 저장합니다.
- 카카오톡이라면 읽음 표시와 답변을 캡처합니다.
- 통화만 했다면 같은 날 통화 내용을 문자로 다시 확인합니다.
- 답변이 없거나 분쟁이 예상되면 내용증명과 배달증명도 검토합니다.
- 공동임대인이라면 계약서상 임대인 모두에게 통지할 필요가 있는지 확인합니다.
계약갱신청구권 계약서를 새로 쓰는 경우에는 새 보증금·월세, 갱신기간, 갱신요구권 행사 여부를 명확히 적고 양쪽이 같은 원본을 보관하세요. 새 계약서를 쓰지 않았다고 행사 자체가 곧바로 무효가 되는 것은 아니지만, 문자와 합의 내용을 한 문서로 정리하면 만료일·인상액 분쟁을 줄일 수 있습니다.
문자와 계약서는 권리의 존재를 새로 만드는 장치라기보다 언제 어떤 의사를 전달했고 무엇에 합의했는지 보여주는 증거입니다. 서명 전에 “갱신요구권을 사용하지 않았다” 같은 문구가 실제 경위와 다른지 반드시 확인하세요.
3. 보증금·월세 5% 인상한도 계산법
갱신된 계약은 원칙적으로 종전 임대차와 같은 조건을 이어갑니다. 다만 보증금이나 월세를 올리기로 한다면 증액 상한 5%, 즉 20분의 1이 원칙입니다. 5%는 반드시 올려야 하는 비율이 아니라 넘을 수 없는 상한입니다.
| 기존 조건 | 5% 상한 계산 | 상한 예시 |
|---|---|---|
| 전세보증금 3억원 | 3억원 × 5% | 1,500만원 증액 |
| 월세 80만원 | 80만원 × 5% | 4만원 증액 |
| 보증금 1억원·월세 50만원 | 보증금·월세 변경분 검토 | 전월세전환율까지 확인 |
1년 안 재증액 청구도 제한됩니다
임대차계약을 맺었거나 직전에 차임·보증금을 올린 뒤 1년이 지나지 않았다면 다시 증액 청구할 수 없습니다. 지방자치단체 조례가 5%보다 낮은 상한을 정한 경우에는 더 낮은 기준이 적용될 수 있습니다.
보증금과 월세를 서로 바꾸는 반전세 전환은 단순히 각 항목에 5%만 곱해서 끝내지 않습니다. 변경된 보증금·월세 조합이 법정 전월세전환율과 증액 제한을 모두 지키는지 별도로 계산해야 합니다.
인상액을 합의했다면 지급일과 새 조건의 적용일을 문자나 특약에 남기세요. “5%까지 가능하다”는 말만 듣고 계산 근거 없이 금액을 송금하면 나중에 증액 시점과 기준 금액을 다투기 쉽습니다.
4. 계약갱신청구권 거부는 법정 사유가 필요합니다
계약갱신청구권 거부는 임대인이 원하지 않는다는 이유만으로 할 수 없습니다. 법은 연체, 부정 임차, 무단 전대, 중대한 파손, 철거·재건축, 실제 거주 등 구체적인 거절사유를 두고 있습니다.
| 대표 거절사유 | 확인할 증거 | 주의점 |
|---|---|---|
| 2기 차임액에 달하는 연체 | 월세 입금내역·미납액 | 단순 한 번의 지연과 구분 |
| 거짓·부정 임차 또는 무단 전대 | 계약서·실제 점유관계 | 임대인 동의 여부 확인 |
| 고의·중대한 과실로 파손 | 사진·수리내역·감정자료 | 통상 손모와 구분 |
| 철거·재건축 필요 | 사업계획·인허가·안전진단 | 법에서 정한 목적 확인 |
| 임대인·직계존비속 실제 거주 | 거절 문자·전입·거주 정황 | 제3자 재임대 여부 확인 |
실거주 거절 뒤 제3자에게 다시 임대했다면
임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 별도 합의가 없다면 법정액은 3개월분 환산차임, 제3자 임대차와 갱신 시 환산차임 차액의 2년분, 실제 손해액 가운데 가장 큰 금액을 기준으로 합니다.
실거주라고 말한 즉시 분쟁이 끝나는 것은 아닙니다. 임대인의 거절 문구와 날짜를 보관하고, 이사 뒤에는 등기부·전입세대 확인 등 적법하게 확보할 수 있는 자료와 새 임대 정황을 모아 조정이나 법률상담에서 판단받으세요.
5. 묵시적 갱신은 1회를 쓴 것이 아닙니다
묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 법정 기간 안에 갱신거절이나 조건 변경을 알리지 않아 종전 조건으로 자동 갱신되는 경우입니다. 임차인이 “계약갱신요구권을 행사한다”고 명시해 갱신한 것과 법적 경로가 다릅니다.
| 구분 | 묵시적 갱신 | 갱신요구권 행사 |
|---|---|---|
| 발생 방식 | 기간 안 별도 통지 없이 갱신 | 임차인이 명시적으로 요구 |
| 갱신요구권 1회 | 사용한 것으로 보지 않음 | 1회 사용 |
| 기간 | 2년으로 봄 | 2년으로 봄 |
| 임차인 해지 | 도달 3개월 후 효력 | 도달 3개월 후 효력 |
따라서 과거에 별도 의사표시 없이 묵시적으로 연장됐다는 이유만으로 갱신요구권을 이미 썼다고 단정하면 안 됩니다. 다만 당시 주고받은 문자에 명시적 행사 표현이 있었는지, 새 계약서에 행사 여부가 어떻게 적혔는지는 다시 확인해야 합니다.
묵시적 갱신인지 명시적 갱신인지 애매하다면 당시 문자, 통화 녹음, 계약서 특약과 증액 내역을 시간순으로 정리해 두세요. 같은 “연장”이라도 어떤 의사표시로 성립했는지가 핵심입니다.
6. 계약갱신청구권 중도해지는 도달 3개월 후입니다
계약갱신청구권 중도해지가 필요한 임차인은 갱신된 2년을 무조건 모두 채울 필요가 없습니다. 임대인에게 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 계약은 통지가 도달한 즉시 끝나는 것이 아니라 도달 후 3개월이 지나야 종료 효력이 생깁니다.
중도해지 통보 순서
- 해지일 계산 — 임대인에게 통지가 도달할 예정일과 3개월 뒤 날짜를 계산합니다.
- 문자로 명시 — 목적물 주소, 계약 해지 의사, 통보일과 예상 종료일을 적습니다.
- 도달 증거 보관 — 읽음·답변·내용증명 배달 기록을 보관합니다.
- 3개월 의무 확인 — 효력 발생 전까지 임대료·관리비와 점유 상태를 정산합니다.
- 보증금 반환 협의 — 열쇠 인도와 보증금 반환일을 서면으로 맞춥니다.
중개보수 부담을 한쪽 몫으로 단정하지 마세요
갱신 뒤 중도해지 때 새 임차인을 구하는 중개보수를 누가 내는지는 계약 특약, 해지 경위, 지역 조례와 분쟁 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 법에 “언제나 임대인” 또는 “언제나 임차인”이라고 정한 단순 규칙으로 안내하기 어렵습니다.
보증금 반환 전에 먼저 이사해야 한다면 전입신고를 옮기기 전 임차권등기명령 필요성을 확인하세요. 새집 전입과 기존 보증금 보호 순서가 뒤바뀌면 대항력·우선변제권에 영향을 줄 수 있습니다.
7. 자주 묻는 질문
행사기간, 5% 상한과 해지 효력 발생일을 서로 다른 기준으로 기억하면 실수가 줄어듭니다.
Q.계약 만료 1개월 전에도 갱신청구권을 쓸 수 있나요?▼
Q.문자로만 보내도 효력이 있나요?▼
Q.임대인은 갱신할 때 무조건 5% 올릴 수 있나요?▼
Q.집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?▼
Q.갱신한 뒤 이사하면 바로 계약이 끝나나요?▼
오늘 할 일은 계약서의 정확한 만료일을 확인하고, 법정 기간 안이라면 행사 의사가 분명한 문자를 보내 도달 기록을 보관하는 것입니다. 거절사유나 중도해지 비용을 다투게 되면 혼자 결론 내리지 말고 증거를 시간순으로 정리해 분쟁조정위원회나 법률상담에서 확인하세요.
이 글은 2026년 8월 14일 현행 주택임대차보호법과 국토교통부·법무부 공식 자료를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 실제 권리 행사와 분쟁 결과는 계약 문구, 통지 도달일, 연체·실거주 등 개별 사실과 증거에 따라 달라질 수 있으며 이 글은 법률 자문을 대신하지 않습니다.
📚 Sources – 이 글이 딛고 선 원문
- 주택임대차보호법 제6조의3 계약갱신 요구 등 – 국가법령정보센터
- 주택임대차보호법 제6조 계약의 갱신 – 국가법령정보센터
- 주택임대차보호법 제7조 차임 등의 증감청구권 – 국가법령정보센터
- 주택임대차보호법 해설집 – 국토교통부·법무부
