복비에는 정가가 없다. 법이 정한 건 상한선뿐이고, 실제 금액은 그 안에서 중개사와 협의해서 정하는 게 원칙이다(공인중개사법 시행규칙 별표1). 그런데 대부분 계약 당일 “요율표대로요”라는 말에 상한액을 그대로 낸다 — 3억 아파트 매매면 최대 120만원, 부가세까지 132만원이다. 내 거래의 상한이 얼마인지부터 알아야 협의도 할 수 있다. 아래 계산기로 확인하자.
📌 30초 요약
- 복비 = 거래금액 × 상한요율 이내 협의 — 상한은 “정가”가 아니다
- 매매 3억 → 최대 120만원 (0.4%) / 전세 4억 → 최대 120만원 (0.3%)
- 월세는 환산: 보증금 + 월세×100 (5천만 미만이면 ×70)
- 부가세 10% 별도(일반과세 중개사무소), 현금영수증 발급 가능
1. 복비 계산기
복비(중개보수) 계산기 (2026)
거래 종류와 금액을 넣으면 법정 상한 요율로 계산한 최대 중개보수가 나옵니다. 실제 복비는 이 상한 안에서 협의로 정합니다.
2. 2026 중개보수 요율표 (매매·임대차)
2021년 10월 개정된 요율(이른바 “반값 복비”)이 지금까지 그대로 적용되고 있다. 상한요율은 공인중개사법 시행규칙 별표1로 정하고, 주택은 그 범위 안에서 시·도 조례로 확정하는데 대부분 지역이 아래와 같다.
주택 매매·교환
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만~2억원 | 0.5% | 80만원 |
| 2억~9억원 | 0.4% | — |
| 9억~12억원 | 0.5% | — |
| 12억~15억원 | 0.6% | — |
| 15억원 이상 | 0.7% | — |
주택 임대차(전세·월세)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만~1억원 | 0.4% | 30만원 |
| 1억~6억원 | 0.3% | — |
| 6억~12억원 | 0.4% | — |
| 12억~15억원 | 0.5% | — |
| 15억원 이상 | 0.6% | — |
재미있는 지점 하나 — 매매 3억(0.4% = 120만원)과 전세 4억(0.3% = 120만원)의 상한이 같다. 임대차 요율이 한 단계 낮게 설계돼 있어서다.
거래금액별 복비 상한 조견표 — 자주 쓰는 금액만 뽑았다(부가세 별도, 한쪽이 내는 금액).
| 거래금액 | 매매 (상한) | 전세·임대차 (상한) |
|---|---|---|
| 2억원 | 80만원 (0.4%) | 60만원 (0.3%) |
| 3억원 | 120만원 (0.4%) | 90만원 (0.3%) |
| 5억원 | 200만원 (0.4%) | 150만원 (0.3%) |
| 7억원 | 280만원 (0.4%) | 280만원 (0.4%) |
| 10억원 | 500만원 (0.5%) | 400만원 (0.4%) |
| 13억원 | 780만원 (0.6%) | 650만원 (0.5%) |
매매는 2~9억이 0.4% 단일이라 금액이 커져도 요율이 그대로지만, 9억·12억·15억을 넘을 때마다 요율이 0.5%→0.6%→0.7%로 계단처럼 올라간다. 전세는 같은 금액에서 한 구간씩 낮다. 위 표는 상한이고, 실제 복비는 이 안에서 협의로 정한다.
3. 월세·오피스텔·상가는 이렇게
- 월세: 거래금액 = 보증금 + 월세×100. 이렇게 환산한 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + 월세×70으로 다시 계산한다. 예: 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 환산 6,000만원 → 0.4% 적용, 최대 24만원.
- 반전세도 같은 환산식을 쓴다. 보증금이 커서 환산액이 1억을 넘으면 0.3% 구간으로 내려간다.
- 오피스텔: 주거용 설비(전용입식 부엌·전용수세식 화장실 등)를 갖춘 전용 85㎡ 이하는 매매 0.5%·임대차 0.4% 단일 요율. 그 외 오피스텔은 0.9% 이내 협의.
- 상가·토지: 구간 없이 0.9% 이내에서 협의. 상한이 높은 만큼 협의 여지도 가장 크다.
4. 복비 아끼는 3가지 포인트
- 협의는 계약서 쓰기 전에 — 요율표의 숫자는 상한이고, 얼마로 할지는 중개대상물 확인설명서에 서명하기 전에 정하는 것이 순서다. 계약이 끝난 뒤에는 협상력이 없다.
- 부가세 별도인지 먼저 묻기 — 중개사무소가 일반과세자면 복비에 10%가 붙는다(120만원이면 132만원). 간이과세자는 이보다 낮다. 견적을 “부가세 포함 얼마”로 받아두면 계약 당일 실랑이가 없다.
- 현금영수증 챙기기 — 부동산 중개업은 현금영수증 의무발행 업종이다. 소득공제도 되고, 분쟁 시 지급 증빙도 된다.
5. FAQ — 누가 내나·파기하면
- 복비는 누가 내나요? 매도인과 매수인(임대인과 임차인)이 각자 자기 몫을 낸다. 위 계산기의 금액은 한쪽이 내는 금액이다.
- 복비는 언제 내나요? 약정이 있으면 그 약정이 우선이고, 별도 약정이 없으면 잔금일(거래대금 지급이 완료되는 날)에 내는 것이 원칙이다. 전세·월세는 입주일이나 잔금일에 낸다. 계약서에 “계약 체결 시 지급”이 적혀 있으면 그 약정이 앞선다.
- 계약이 깨지면 복비를 내야 하나요? 중개사 책임 없이 당사자 사정으로 계약이 해제되면 복비 지급 의무가 남는 경우가 많다. 다만 지급 시기·조건을 특약에 적어두면 다툼을 줄일 수 있다.
- 분양권 거래는 얼마 기준인가요? 분양가 전체가 아니라 거래 당시까지 낸 금액(계약금·중도금 등) + 프리미엄이 거래금액이 된다.
- 지역마다 다른가요? 주택 요율은 시·도 조례로 정하는데 대부분 국토교통부 상한과 동일하다. 계약 전 중개사무소에 게시된 요율표(게시 의무가 있다)를 확인하면 된다.
- 상한보다 더 달라고 하면요? 법정 상한을 초과한 중개보수는 받을 수 없고, 초과분은 돌려받을 수 있다. 시·군·구청 부동산 관련 부서에 신고 대상이다.
정리
복비는 거래금액 × 상한요율 “이내 협의”다 — 위 계산기로 내 거래의 상한부터 확인하고, 부가세 포함 금액을 계약 전에 정해두자. 집을 파는 쪽이라면 양도소득세 계산기로 세금까지, 전세로 들어가는 쪽이라면 버팀목 전세자금대출로 이자를 아끼는 방법까지 이어서 확인하면 거래 준비가 끝난다. 다른 돈 계산은 계산기 모음에.
※ 공인중개사법 시행규칙 별표1(2021.10.19 시행) 및 서울시 기준 요율이며, 주택 요율은 시·도 조례에 따라 다를 수 있습니다. 실제 중개보수는 상한 이내에서 협의로 정합니다.
