상가건물 임대차보호법 제10조 제4항의 묵시적 갱신이 성립하면 전 계약과 같은 조건으로 1년 이어집니다. 임차인이 해지를 통고하면 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
환산보증금이 지역별 기준을 초과한 상가는 이 규정의 적용범위에 들어가는지부터 검토해야 합니다. 보증금, 월차임, 계약서와 통지 도달일을 준비하세요.
30초 요약
- 제10조 제4항이 적용되는 상가의 묵시적 갱신 기간은 1년입니다.
- 계약을 끝내려면 해지 통고가 임대인에게 도달한 날을 남기세요. 그날부터 3개월 뒤 해지 효력이 생깁니다.
- 환산보증금이 지역별 기준을 넘는다면 계약과 민법상 갱신 규정도 함께 검토하세요.
상가와 주택의 갱신기간
상가법 제10조 제4항의 법정 묵시적 갱신 기간은 1년입니다. 주택임대차보호법의 갱신기간과 다릅니다.
먼저 계약의 목적물이 실제 상가인지, 계약 만료일 전에 갱신 거절이나 조건 변경 통지가 오갔는지 확인하세요. 말로만 합의한 새 조건, 인상된 차임을 지급한 내역, 문자와 이메일도 판단 자료가 될 수 있습니다. 단순히 만료일 뒤 영업을 계속했다는 사실 하나만 보지 말아야 합니다.
| 구분 | 먼저 볼 것 |
|---|---|
| 상가 계약 | 상가법 적용범위·환산보증금·제10조 |
| 주택 계약 | 주택임대차보호법상 별도 규칙 |
| 새 조건 합의 | 합의 내용·차임 지급·문자와 서면 |
1년 갱신과 10년 갱신요구권
제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신은 종전 보증금·차임 등과 같은 조건으로 1년입니다. 임대인이 법정 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않은 경우에 적용합니다.
10년은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 전체 기간입니다. 묵시적 갱신 한 번의 존속기간은 1년이며, 차임 3기분 연체 등 법정 사유가 있으면 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
날짜표를 만드세요
최초 계약일, 현재 계약 만료일, 임대인·임차인이 보낸 통지일, 상대방이 받은 날, 새 조건에 합의한 날을 순서대로 적으세요. 문자 발송일과 실제 도달일이 다를 수 있습니다.
해지 통지와 효력 발생일
제10조 제4항의 묵시적 갱신이 성립했다면 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생깁니다.
예를 들어 9월 12일에 문자를 보냈더라도 임대인이 9월 13일에 확인했다면 도달일을 둘러싼 다툼이 생길 수 있습니다. 종료일, 최종 차임, 원상회복, 열쇠 인도와 보증금 반환 일정을 계약 당사자끼리 서면으로 확인하는 편이 안전합니다. 임대인에게도 임차인과 동일한 ‘언제든 3개월 뒤 해지’ 권리가 있다고 확대하면 안 됩니다.
발송 화면만으로 끝내지 마세요
통지 문구에 계약 대상, 해지 의사, 희망 종료일을 명확히 적고 상대방이 받은 사실을 남기세요. 분쟁 가능성이 크면 내용증명 등 증거력이 분명한 방법과 법률 상담을 검토합니다.
환산보증금과 통지 증거
지역별 환산보증금 기준을 초과한 상가에는 제10조 제4항·제5항이 확대 적용되는 조항으로 열거되어 있지 않습니다. 해당 상가는 민법상 갱신 규정과 계약 내용으로 종료일을 검토해야 합니다.
확인 순서
- 보증금과 월차임, 지역을 적어 환산보증금 기준을 확인합니다.
- 계약서의 최초일·갱신일·만료일과 특약을 대조합니다.
- 만료 전 양측 통지와 새 조건 합의가 있었는지 확인합니다.
- 해지 통지 문구와 상대방 도달일 증거를 보관합니다.
- 종료일·차임·원상회복·보증금 반환 일정을 서면으로 맞춥니다.
대법원은 임차인이 계약 만료 1개월 전부터 만료일까지 갱신 거절을 통지한 사건에서도 묵시적 갱신이 성립하지 않는다고 판단했습니다. 임대인에게 적용되는 통지 제한을 임차인에게 그대로 적용하지 않는다는 취지입니다.
