계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기를 마친 뒤 이사하세요. 등기 전에 집을 넘기거나 전입을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.
보증보험 가입자는 보증기관의 이행청구 절차부터 확인하세요. 보험이 없거나 소송이 필요하다면 계약종료 증거와 임대인 주소를 준비합니다. 금액과 송달에 다툼이 적으면 지급명령을, 이의가 예상되면 민사소송을 검토합니다.
⏱ 30초 요약
- 계약종료 통지가 임대인에게 도달한 문자나 배달증명을 보관하세요.
- 이사 전 등기사항증명서에 임차권등기가 완료됐는지 확인하세요.
- 청구금액 3,000만원 이하는 소액사건심판 대상입니다.
- 승소 후 임대인이 돈을 주지 않으면 별도 강제집행을 신청합니다.
이사 전 임차권등기
이사 전에 임차권등기를 마쳐야 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 대법원은 등기 전에 점유를 잃으면 나중에 등기하더라도 소멸한 대항력이 원래 시점으로 되살아나지 않는다고 판단했습니다.
신청서 제출만으로는 부족합니다. 등기사항증명서에서 완료 사실을 확인한 뒤 집을 넘기세요. 이미 이사하거나 전입을 옮겼다면 법률상담에서 경매와 권리순위를 확인해야 합니다.
| 현재 상황 | 우선 행동 |
|---|---|
| 계약 만료 전 | 갱신하지 않겠다는 통지와 도달 증거 확보 |
| 계약 종료·거주 중 | 반환 요구·보증기관·임차권등기 준비 |
| 이사 예정 | 임차권등기 완료를 등기부로 확인 |
| 이미 이사·전입 이전 | 대항력·순위 개별 법률검토 |
계약종료 증거
소송에서는 계약이 끝났다는 사실과 돌려받지 못한 금액을 증명합니다. 계약서와 함께 갱신 거절이나 해지 통지가 임대인에게 도달한 자료를 준비하세요.
문자, 카카오톡, 이메일이나 통화녹음을 날짜순으로 모으세요. 내용증명에는 반환 요구일, 금액, 계좌를 적습니다. 내용증명은 통지 내용과 발송 시점을 남기는 증거이며, 돈을 강제로 받아내려면 판결 등 집행권원이 필요합니다.
| 증거 | 보여주는 사실 |
|---|---|
| 임대차계약서 | 계약 내용: 당사자, 주소, 기간, 보증금 |
| 계약종료 통지 | 계약 종료: 갱신 거절·해지 의사와 도달 날짜 |
| 보증금 이체내역 | 실제 지급액 |
| 내용증명·배달증명 | 반환 요구 내용과 시점 |
| 등기사항증명서 | 권리 상태: 소유자, 근저당, 압류, 임차권등기 |
임차권등기명령 신청
임대차가 끝나고 보증금 전부 또는 일부가 남아 있으면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 근거는 주택임대차보호법 제3조의3입니다.
대표 서류는 임차권등기명령 신청서, 임대차계약서, 주민등록초본, 등기사항증명서, 계약종료와 미반환을 보여주는 자료입니다. 주택 도면이나 소명자료가 추가로 필요한 경우도 있어 관할 법원 안내를 확인하세요.
| 체크 | 주의점 |
|---|---|
| 신청 가능 시점 | 계약 종료 후 보증금 미반환 |
| 신청 법원 | 임차주택 소재지 관할 법원 |
| 이사 시점 | 등기부에 임차권등기 완료 확인 후 |
| 비용 청구 | 법정 요건 아래 임대인에게 청구 가능 |
보증보험·지급명령·소송
반환보증 가입자는 먼저 보증기관에 이행청구를 신청합니다. 기관이 요구하는 임차권등기와 채권 양도, 청구기한을 확인한 뒤 소송과 집행 절차를 진행하세요.
| 경로 | 잘 맞는 상황 | 주의 |
|---|---|---|
| 보증기관 이행청구 | 반환보증 가입·사고 요건 충족 | 기관별 기한·서류 우선 |
| 지급명령 | 금액 다툼 적고 주소·송달 확실 | 임대인 이의 시 소송절차 |
| 민사조정 | 분할지급 등 합의 가능성 있음 | 상대방 협조 필요 |
| 반환청구소송 | 계약종료·금액·상계 다툼 예상 | 증거와 송달 대응 필요 |
지급명령 인지액은 소송 인지액의 10분의 1입니다. 임대인이 이의하면 소송으로 이어집니다. 주소를 모르거나 수리비 상계 다툼이 크면 처음부터 민사소송을 검토하세요.
소장과 증거
소장에는 원고·피고, 청구취지, 청구원인을 적고 보증금·지연손해금·비용의 근거를 구분합니다. 등기부상 소유자와 계약서상 임대인이 다르거나 소유권이 바뀌었다면 피고와 승계관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 임대차계약서와 갱신·변경계약서를 시간순으로 정리합니다.
- 보증금 송금내역과 일부 반환내역을 붙입니다.
- 계약종료·반환 요구가 도달한 문자·내용증명을 정리합니다.
- 등기사항증명서로 현재 소유자와 권리관계를 확인합니다.
- 임차권등기, 전입·확정일자, 보증보험 관련 자료를 구분합니다.
소송 비용과 소액사건
소송 비용에는 인지액, 송달료, 증명서 발급비가 들어갑니다. 대리인을 맡기면 변호사·법무사 보수가 추가됩니다. 청구액과 제출 방식별 인지액은 법원 계산기로 계산하세요.
임대인에게 서류가 송달됐는지, 답변서가 제출됐는지는 사건 조회에서 확인할 수 있습니다. 사건번호로 송달내역과 재판기일을 조회하세요.
청구금액이 3,000만원 이하인 금전 청구는 소액사건심판 절차 대상입니다. ‘3,000만원 미만’이 아니라 이하이며, 보증금이 이를 넘으면 일반 민사사건으로 진행됩니다.
| 비용 항목 | 결정 요소 |
|---|---|
| 인지액 | 청구금액·전자제출 여부 |
| 송달료 | 당사자 수·절차 종류 |
| 증명서 비용 | 등기·주민등록·계약 자료 |
| 대리인 비용 | 난이도·다툼·집행 범위 |
승소 후 강제집행
승소 뒤 임대인이 돈을 주지 않으면 확정판결이나 확정 지급명령으로 채권압류·강제경매 등 집행절차를 따로 신청합니다.
집행할 재산이 없거나 선순위 권리가 많으면 돈을 회수하지 못할 수 있습니다. 등기부에서 압류·경매와 선순위 권리를 확인하고, 반환보증 가입자는 보증기관의 대위변제 절차와 함께 진행하세요.
| 승소 후 상황 | 다음 단계 |
|---|---|
| 임대인 자진 지급 | 원금·지연손해금·비용 정산 |
| 계좌·채권 파악 | 채권압류 및 추심명령 검토 |
| 부동산 보유 | 강제경매·배당순위 검토 |
| 재산 불명 | 재산명시·재산조회 검토 |
셀프 소송과 법률상담
변호사를 선임하지 않고 전자소송으로 직접 청구할 수 있습니다. 다만 계약종료나 수리비 상계가 다투어지거나 신탁·소유권 변경·경매가 얽혔다면 상담으로 피고와 권리순위를 정한 뒤 소장을 내세요.
Q.임차권등기 신청만 하면 바로 이사해도 되나요?▼
Q.내용증명을 보내야만 소송할 수 있나요?▼
Q.지급명령이 소송보다 항상 빠른가요?▼
Q.보증금 3,000만원이면 소액사건인가요?▼
Q.승소하면 바로 입금되나요?▼
확인한 자료: 주택임대차보호법, 대한민국 법원 전자민원센터와 대법원 판결(2026년 8월 29일).
📚 Sources – 이 글이 딛고 선 원문
- 국가법령정보센터 주택임대차보호법 – 임차권등기명령 요건·효력
- 대법원 임대차보증금반환 판결 – 이사 전 임차권등기와 대항력
- 찾기쉬운 생활법령 지급명령 안내 – 수수료·송달·이의·강제집행
- 찾기쉬운 생활법령 소액사건 안내 – 3,000만원 이하 소액사건
