DTI 계산기

연소득 6천만원인 사람이 서울 아파트를 사면서 연 4.66%·30년 원리금균등으로 주택담보대출을 받으면, DTI 40% 안에서 빌릴 수 있는 돈은 최대 약 3억 8,741만원입니다. 1년에 갚는 원리금이 연소득의 40%인 2,400만원을 넘지 못하기 때문입니다. 같은 조건이라도 규제지역이 아닌 수도권 아파트는 DTI 60%라 약 5억 8,112만원까지 늘어납니다.

DTI(총부채상환비율)는 이번 주택담보대출과 이미 있는 주택담보대출의 1년 원리금에 다른 대출의 1년 이자를 더해 연소득으로 나눈 비율입니다. 계산기의 기본 금리 4.66%는 한국은행이 발표한 2026년 8월 예금은행 신규 주택담보대출 평균 금리이며, 대출받을 은행의 금리로 바꿔 넣으면 됩니다.

📌 30초 요약

• DTI 한도는 투기지역·투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 그 밖의 수도권 60%입니다. 조정대상지역과 수도권 60%는 아파트(주상복합 포함)를 담보로 할 때만 적용합니다.
• 생애최초 주택구매자와 규제지역 서민·실수요자는 집을 사려고 받는 대출이면 은행이 DTI를 60%까지 적용할 수 있습니다.
• DTI를 통과해도 총대출액이 1억원을 넘으면 DSR 40%를 따로 넘지 않아야 하며, 두 기준 중 작은 금액까지만 빌릴 수 있습니다.

DTI 계산법: 1년 상환액을 연소득으로 나누기

DTI는 (이번 주택담보대출 1년 원리금 + 기존 주택담보대출 1년 원리금 + 기타부채 1년 이자) ÷ 연소득 × 100으로 계산합니다. 주택담보대출은 원금과 이자를 모두 넣고, 신용대출·자동차 할부 같은 다른 대출은 이자만 넣는다는 점이 DSR과 다릅니다.

1. 이번 대출: 원리금균등이나 원금균등으로 갚으면 분할상환을 시작한 뒤 1년 동안 내는 원리금을 씁니다. 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 대출은 1년 이자에 원금을 대출기간으로 나눈 금액을 더하며, 대출기간이 10년 이상이면 10년으로 나눕니다. 변동금리는 대출받을 때 적용하는 금리로 계산합니다.
2. 기존 주택담보대출: 이미 받은 주택담보대출의 1년 원리금 전액을 더합니다. 이번 대출로 기존 대출을 갚기로 했다면 갚을 금액은 빼고 계산합니다.
3. 기타부채 이자: 은행은 실제 이자가 아니라 다른 대출 잔액에 '평균대출금리'를 곱해 계산합니다. 평균대출금리는 한국은행이 매달 발표하는 예금은행 가계대출 금리(잔액 기준)에 1%p를 더한 값으로, 2026년 8월말 4.52%를 넣으면 5.52%입니다. 이번 대출로 갚을 대출과 예·적금 담보대출은 빼고, 이자가 없는 대출도 잔액에 넣습니다.
4. 연소득: 원천징수영수증 같은 증빙소득이 원칙이고 최근 1년 소득으로 봅니다. 배우자 소득을 합산할 수 있지만, 그러면 배우자 명의 대출도 함께 넣어야 합니다. 증빙이 어려워 인정소득이나 신고소득으로 잡으면 추정액의 95%, 90%만 반영하고, 추정한 연소득은 5천만원을 넘지 못합니다.

같은 사람이 신용대출 3천만원을 그대로 두면 이번 주택담보대출로 빌릴 수 있는 최대 금액은 약 3억 6,068만원입니다. 신용대출이 없을 때(3억 8,741만원)보다 약 2,673만원 줄어듭니다.

지역별 DTI 한도: 40%·50%·60%

은행이 새로 주택담보대출을 내줄 때 지켜야 하는 DTI는 집이 있는 지역에 따라 40%에서 60%까지입니다. 수도권 밖에서 규제지역이 아닌 곳은 아래 표에 비율이 없어 DTI 한도가 적용되지 않습니다.

근거: 은행업감독규정 별표 6 제3호 가목(2026년 1월 2일 개정, 규정 시행 2026년 10월 2일 본). 수도권은 서울특별시·인천광역시·경기도이며, 표의 '그 밖의 수도권'은 투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 뺀 수도권입니다

2025년 10월 16일부터 기존 강남·서초·송파·용산 4개 구에 더해 서울 나머지 21개 구와 경기 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 투기과열지구와 조정대상지역으로 함께 묶였습니다. 2026년 7월 1일부터는 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시도 투기과열지구와 조정대상지역이 됐습니다. 두 지역에 함께 지정된 곳이라 이들 지역의 집은 아파트가 아니어도 40%를 적용합니다. 이 목록은 국토교통부 고시 원문이 아니라 2025년 10월 15일과 2026년 6월 29~30일의 보도로 확인했고, 2026년 7월 1일 이후의 추가 지정이나 해제, 투기지역 지정 여부는 확인하지 못했습니다. 계산기에는 대출 신청일 기준 지정 상태를 국토교통부 발표에서 확인해 고르세요.

표의 비율보다 높게 받을 수 있는 경우가 있습니다. 집을 사려고 받는 대출이라면 아래 두 경우에 은행이 DTI를 60% 이내로 적용할 수 있습니다.

• 생애최초 주택구매자: 세대원 모두 과거에 집을 가진 적이 없는 사람입니다. 지역 한도가 있는 곳이면 60%까지 적용할 수 있습니다.
• 규제지역 서민·실수요자: 투기지역·투기과열지구에서는 부부합산 연소득 9천만원 이하, 주택가격 9억원 이하, 무주택세대주라는 세 요건을 모두 갖춘 사람입니다. 조정대상지역에서는 주택가격 기준이 8억원 이하입니다.

반대로 은행이 DTI를 아예 적용하지 않을 수 있는 대출도 있습니다. 대표적인 경우는 전 금융기관을 합쳐 1억원 이내인 소액대출(같은 집에 걸린 대출이 합쳐서 1억원을 넘으면 적용), 분양 주택 중도금대출, 재건축·재개발 이주비대출, 규제지역 밖 사업장의 잔금대출, 1억 5천만원 이내의 긴급 생활안정자금(은행 여신심사위원회 승인)이며, 상속·경매로 대출을 떠안는 경우와 추가분담금 중도금대출도 포함됩니다. 집을 사는 목적이 아닌 생활안정자금 대출은 2주택 이상 세대라면 표의 비율에서 10%p를 뺍니다. 은행 여신심사위원회 승인을 받으면 빼지 않을 수 있습니다.

상환방식과 만기에 따라 달라지는 대출 가능액

같은 소득·같은 금리라도 원리금균등으로 길게 갚을수록 1년 상환액이 작아져 DTI 안에서 더 많이 빌릴 수 있습니다. 연소득 6천만원, DTI 40%, 연 4.66%로 계산하면 아래와 같습니다.

DTI 40% 안에서 빌릴 수 있는 최대 금액(만원 미만 버림). 다른 대출 없음, 거치기간 없음. 원금균등은 첫 1년 원리금, 만기일시는 1년 이자 + 원금 ÷ 10년으로 계산

만기일시는 만기가 10년을 넘어도 원금을 10년으로 나눠 계산하므로 만기를 늘려도 가능액이 그대로입니다. 원금균등은 첫해에 원금을 많이 갚아 원리금균등보다 가능액이 작습니다.

이미 다른 집을 담보로 대출이 있는데 새 집을 담보로 두 번째 주택담보대출을 받으면, 은행은 만기가 15년보다 길 때 15년으로 줄여 1년 원리금을 계산합니다(15년 이하는 실제 만기). 기존 주택담보대출 1년 원리금이 1,200만원인 연소득 6천만원 차주가 규제지역이 아닌 수도권 아파트(DTI 60%)를 30년 만기로 사려 하면, 가능액은 15년 기준으로 계산돼 약 2억 5,866만원입니다. 이사처럼 일시적으로 대출이 둘이 되는 경우라면 매매계약서로 기존 집을 바로 판다는 것을 입증하거나, 2년 안에 기존 집을 팔고 대출을 갚지 못하면 대출금을 갚아야 한다는 특약을 맺으면 이 15년 제한을 적용하지 않을 수 있습니다. 바로 판다는 것을 입증하면 기존 대출은 1년 이자만 넣을 수 있으니, 계산기에서 '처분 조건'을 고르고 기존 대출 칸에 이자만 넣으세요.

집을 가진 세대가 규제지역에서 집을 더 사는 경우는 DTI와 별개로 은행업감독규정 별표 6 제5호의 제한이 붙습니다. LTV가 30%로 낮아지고, 1주택 세대가 2년 안에 기존 집을 판다는 약정 같은 조건을 맺어야 일반 LTV를 적용합니다. 이때 계산기 결과는 DTI만 본 값입니다.

DTI와 DSR 한도 비교

DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출 같은 모든 가계대출의 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 은행은 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 DSR 40%를 넘겨 빌려주지 않습니다. 다른 대출의 원금까지 넣기 때문에 신용대출이 있으면 DSR이 DTI보다 먼저 막히기 쉽습니다. 수도권 밖 비규제지역처럼 DTI 비율이 없는 곳도 DSR은 적용됩니다.

DTI 계산기에서 나온 금액은 DTI 한 가지 기준의 최대값입니다. 집값에 LTV를 곱한 금액과 DSR 한도, 은행 자체 심사도 함께 통과해야 실제로 그 돈을 빌릴 수 있습니다.

자주 묻는 질문

배우자 소득을 합치면 무조건 유리한가요?
배우자 명의 대출이 많으면 아닐 수 있습니다. 은행은 배우자 소득을 합산할 때 배우자 명의 대출도 함께 넣어 DTI를 계산합니다. 배우자 소득은 증빙소득과 신고소득만 합칠 수 있습니다.

입사한 지 1년이 안 됐는데 연소득은 어떻게 넣나요?
은행은 1년 미만 증빙소득을 1년치로 환산한 뒤 10%를 빼고 연소득으로 씁니다. 신규 입사·복직처럼 불가피한 사유가 있거나 청년층(만 40세 미만 무주택 근로자)·신혼부부라면 빼지 않습니다. 계산기에는 은행이 볼 연소득을 넣으세요.

최근 2년 소득이 크게 다르면요?
2년 증빙소득 차이가 20%를 넘으면 은행은 2년 평균으로 연소득을 잡습니다. 늘어난 소득이 계속 받는 소득이라고 입증하면 최근 1년 소득으로 봅니다.