아래 DSR 계산기로 확인해 보자. 같은 3억 대출인데, 은행 심사에서는 다른 사람이 된다. 연소득 6,000만원이 3억을 30년 만기(연 4.5%)로 빌리면 실제 월 상환액 기준 DSR은 30.4% — 그런데 수도권이라면 심사 때 스트레스 금리 1.5%p를 얹은 6.0%로 계산해서 DSR이 36.0%로 잡힌다. 은행권 한도선 40%까지 남은 여유가 확 줄어드는 것이다. 여기에 규제지역 LTV 40%, 수도권 한도 상한 6억까지 겹쳐서, 2026년의 주담대 한도는 “세 개의 자 중 가장 짧은 것”으로 정해진다. 아래 계산기로 내 숫자부터 확인하자.
📌 30초 요약
- DSR = 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 — 은행권 40%, 2금융권 50%가 한도선
- 심사 때는 스트레스 금리를 얹어 계산 — 2026.7 현재 수도권·규제지역 +1.5%p(3단계), 지방은 +0.75%p(2단계, 연말까지 유예)
- LTV = 집값 대비 대출 비율 — 규제지역 40%, 비규제 70%가 기본선
- 수도권·규제지역은 비율과 별개로 한도 상한: 15억 이하 집 6억 · 15~25억 4억 · 25억 초과 2억
- 실제 한도 = DSR 한도와 LTV 한도 중 작은 값
1. DSR·LTV 계산기
DSR·LTV 계산기 (2026)
연소득과 대출 조건을 넣으면 스트레스 DSR 반영 심사 비율과 담보 한도(6억 캡 포함)가 나옵니다.
2. DSR·DTI·LTV, 뭐가 다른가
세 지표는 각각 다른 질문에 답한다.
- DSR(총부채원리금상환비율) — “버는 돈으로 갚을 수 있나?” 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈다. 신용대출·카드론까지 다 들어가는 게 특징. 현재 대출 심사의 주인공이다.
- DTI(총부채상환비율) — DSR의 전신. 주담대는 원리금을 다 보지만 기타 대출은 이자만 넣는 옛 방식이라, 같은 사람이라면 DTI가 DSR보다 낮게 나온다. 일부 정책대출·지역에서 아직 쓰인다.
- LTV(주택담보인정비율) — “집값의 몇 %까지 빌려주나?” 소득과 무관하게 담보 가치로 긋는 선이다.
은행은 이 중 DSR과 LTV를 동시에 적용하고, 실제 한도는 둘 중 작은 값이다. 소득이 좋아도 LTV에 걸리고, 집값이 높아도 DSR에 걸린다.
3. 스트레스 DSR — 2026년 7월 현재
스트레스 DSR은 “금리가 오르면 못 갚게 될 사람”을 미리 거르는 장치다 — 실제 금리가 아니라 가산금리를 얹은 심사용 금리로 DSR을 계산한다.
| 구분 | 단계 | 가산금리(하한 기준) |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3단계 (2025.7~) | +1.5%p |
| 지방 주담대 | 2단계 유지 (3연속 유예, 2026년 말까지) | +0.75%p |
- 도입부 예시가 이 효과다: 3억·30년·4.5%가 수도권 심사에선 6.0%로 계산돼 월 상환액이 1,520,056원 → 1,798,652원으로 잡히고, DSR이 30.4% → 36.0%로 뛴다.
- 지방 유예는 계속 연장돼 왔지만 기한이 있는 조치라, 지방에서 내년 이후 대출 계획이라면 3단계 전환 가능성을 여유에 넣어두는 게 안전하다.
- 신용대출도 잔액 1억원 초과 등 조건에서 스트레스 금리가 적용된다.
4. 한도 규제 총정리 (10.15 대책 이후)
2025년 10월 대책 이후 수도권 한도는 “비율 + 상한” 이중 구조다.
- 규제지역(서울 전역 + 과천·성남 등 경기 12곳): LTV 40%
- 한도 상한(수도권·규제지역): 집값 15억 이하 → 최대 6억 / 15~25억 → 4억 / 25억 초과 → 2억. 20억짜리 집은 LTV 40%로 8억이 나와도 상한 4억에 잘린다.
- 다주택: 규제지역에서 2주택 이상 추가 구입 목적 주담대는 금지.
- DSR: 은행권 40%·2금융권 50%는 전 지역 공통.
- 생애최초 등 실수요 우대는 조건별로 비율이 달라질 수 있으니 해당된다면 은행 심사에서 우대 적용 여부를 확인하자.
5. 한도가 모자랄 때 확인할 것
- 만기 늘리기 — DSR은 연간 상환액 기준이라 만기가 길수록 내려간다. 3억·4.5% 기준 30년 월 1,520,056원이 40년이면 부담이 줄어 DSR 여유가 생긴다(총이자는 늘어난다는 대가).
- 금리 낮추기 — 심사 금리가 낮아지면 DSR도 내려간다. 은행별 금리 비교가 한도 확보 수단이기도 한 이유.
- 정책대출 확인 — 디딤돌·보금자리론 등 정책 상품은 일반 주담대와 조건 체계가 다르다. 소득·주택 요건이 맞으면 그 길이 먼저다 — 정책대출 총정리에서 내 상황과 맞춰보자.
- 기존 대출 정리 — 소액 신용대출·카드론이 연간 원리금에 그대로 얹힌다. 갚을 수 있는 잔챙이부터 정리하면 DSR이 즉시 내려간다.
6. FAQ — 전세대출·신용대출·만기
- 전세대출도 DSR에 들어가나요? 전세자금대출·중도금대출 등은 DSR 산정에서 제외되는 대표 항목이다. 다만 그 이자 부담이 사라지는 건 아니니 실질 상환 계획은 따로 세워야 한다.
- 신용대출은 만기를 어떻게 잡나요? 심사에서는 실제 만기와 무관하게 정해진 산정 만기로 환산해 연간 상환액을 계산한다 — 그래서 신용대출 1억이 주담대 1억보다 DSR을 훨씬 크게 깎아먹는다.
- 위 계산기와 은행 결과가 다르면요? 은행은 변동·혼합형 구분, 스트레스 금리 세부 산출, 소득 인정 방식(증빙·신고소득)에 따라 다르게 계산한다. 이 계산기는 하한 기준 추정치로 방향을 잡는 용도고, 최종 숫자는 은행 심사가 정답이다.
- 부부 합산이 되나요? 공동명의·합산 심사 시 소득도 합산되지만 기존 대출도 합산된다 — 유리할지는 케이스별이라 은행에 시뮬레이션을 요청하자.
- 집을 사면 세금은요? 한도 계산이 끝났다면 취득세 계산기로 초기 비용까지 잡아두자.
정리
2026년의 주담대 한도는 DSR(심사 금리 +1.5%p) × LTV(규제 40%) × 상한(6/4/2억) 세 개의 자 중 가장 짧은 것이다. 위 계산기로 내 DSR과 담보 한도를 각각 확인하고, 모자라면 만기·금리·기존 대출 정리 순으로 여유를 만들자. 이자 총액은 대출이자 계산기로, 다른 돈 계산은 계산기 모음에서 이어진다.
※ 2026년 7월 현재 규제(스트레스 DSR 3단계·10.15 대책) 기준 추정치입니다. 스트레스 금리는 하한 기준 단순화 값이며, 실제 심사 금리·한도·우대 적용은 은행별 산출과 개인 조건에 따라 다릅니다. 대출 규제는 수시로 바뀌므로 변경 시 본문을 갱신하며, 실행 전 반드시 은행 심사로 확인하세요.
