같은 집을 팔아도 세금이 하늘과 땅이다. 양도차익 2억 8천만원 기준 — 중과 없는 일반 매도는 약 8,470만원인데, 조정대상지역 2주택자 중과가 붙으면 약 1억 5,511만원이다. 2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 4년 만에 부활하면서 이 격차가 현실이 됐다. 반대로 1세대 1주택은 12억까지 비과세, 10년 보유·거주면 12억 초과분조차 공제 80%가 붙어 세금이 확 줄어든다. 아래 계산기로 내 케이스부터 확인하자.
📌 30초 요약 (2026)
- 다주택 중과 부활: 2022.5.10부터 이어진 한시 유예가 2026.5.9 종료 — 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 장기보유특별공제 배제
- 1세대 1주택 비과세: 양도가액 12억 이하 + 보유 2년(2017.8.3 이후 조정지역 취득분은 거주 2년 추가) → 세금 0
- 12억 초과 고가주택: 초과분 비율만 과세 + 장특공제 최대 80%(보유·거주 각 연 4%)
- 단기 양도: 보유 1년 미만 70%, 1~2년 60% 단일세율
- 기본공제: 연 250만원 · 지방소득세 10% 별도 가산
1. 양도세 계산기
부동산 양도세 계산기 — 주택 (2026)
양도가액·취득가액·보유기간을 넣으면 양도소득세(지방소득세 포함)를 계산합니다. 1주택 비과세·장특공제·다주택 중과(2026.5 부활) 반영.
다주택 중과는 2026.5.10부터 부활(2주택 +20%p·3주택 +30%p, 장특공제 배제). 비조정지역 다주택은 ‘일반’ 선택
2. 중과 부활 — 2026.5.10부터 달라진 것
2022년 5월부터 매년 연장돼 온 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일로 종료됐다. 지금 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는:
- 2주택자: 기본세율(6~45%)에 +20%p — 최고 구간이면 65%
- 3주택 이상: +30%p — 최고 75%
- 장기보유특별공제 배제 — 오래 보유했어도 공제가 없다
경과규정이 있다 — 2026.5.9까지 토지거래허가를 신청하고, 허가를 받아 매매계약을 체결한 뒤 계약일로부터 4개월(강남 3구·용산, 2026.9.9까지 한정) 또는 6개월(2025.10.16 신규 조정지역, 2026.11.9까지 한정) 내 잔금·등기를 마치면 종전(중과 배제)이 적용된다. 5.9의 기준은 계약이 아니라 허가 신청이며, 계약금 지급 증빙(금융거래내역 등)이 필수다. 토지거래허가 대상이 아닌 기존 조정지역은 5.9까지 매매계약 체결분이 대상이다. 예외도 생겼다 — 일부 인구감소지역 주택과 비수도권 준공 후 미분양 주택은 요건을 충족하면 중과 대상에서 빠진다(기준시가·취득시점 등 세부 요건은 기재부 고시·국세청 안내 확인).
한 줄 정리: 조정지역 다주택이라면 “팔 순서와 시점”이 세금 수천만원을 가른다.
3. 1주택 비과세와 장특공제 80%
반대편 끝에는 1세대 1주택의 강력한 혜택이 있다.
- 비과세: 양도가액 12억원 이하 + 보유 2년 이상이면 세금이 아예 없다. 단 2017.8.3 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 거주 2년이 추가 요건.
- 12억 초과(고가주택): 전체 차익 중 (양도가액−12억)÷양도가액 비율만 과세된다. 15억에 팔면 차익의 1/5만 과세 대상.
- 장특공제 최대 80%: 보유기간 연 4%(3년부터, 최대 40%) + 거주기간 연 4%(2년부터, 최대 40%). 10년 보유·10년 거주면 과세 대상 차익의 80%가 사라진다.
이 세 겹이 겹치면 실감이 다르다 — 15억에 파는 10년 보유·거주 1주택(취득 8억)은 차익 6.5억인데 최종 세금이 약 249만원이다. 실효세율 0.4%.
4. 계산 구조와 케이스별 예시
계산은 다섯 단계다: ① 양도차익(양도가액−취득가액−필요경비) → ② 장기보유특별공제 → ③ 기본공제 250만원 → ④ 세율(기본 6~45% / 단기 70·60% / 중과 +20·30%p) → ⑤ 지방소득세 10% 가산.
| 케이스 | 조건 | 양도세(지방세 포함) |
|---|---|---|
| 1주택 비과세 | 10억 양도(취득 5억·경비 3,000만)·보유 5년 | 0원 |
| 1주택 고가 | 15억 양도(취득 8억·경비 5,000만)·보유·거주 10년 | 약 249만원 |
| 일반(중과 없음) | 8억 양도(취득 5억·경비 2,000만)·보유 4년 | 약 8,470만원 |
| 조정지역 2주택 | 위와 동일 조건 | 약 1억 5,511만원 |
| 단기(1년 미만) | 차익 1억 | 약 7,508만원 |
같은 차익이라도 유형과 보유기간이 세금을 지배한다는 게 표 한 장에 다 보인다. 집을 보유하는 동안의 세금은 재산세 계산기, 면적 환산은 평수 변환기 참고.
5. FAQ — 필요경비·신고기한
- 필요경비로 뭘 인정받나요? 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(샷시·보일러 교체 등 가치를 높이는 공사)이 대표적이다. 도배·장판 같은 수리비는 인정되지 않는다. 증빙(영수증·계좌이체 내역)이 없으면 공제 못 받으니 보관이 곧 절세다.
- 언제까지 신고하나요? 양도일(잔금일)이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 한다. 늦으면 무신고 가산세(20%)가 붙는다.
- 공동명의면 유리한가요? 그렇다. 차익이 지분대로 나뉘어 각자 기본공제(250만원)를 받고 누진세율 구간도 낮아진다.
- 부부 일시적 2주택인데요? 이사 등으로 인한 일시적 2주택은 종전 주택을 3년 내(요건 충족 시) 팔면 1주택 비과세를 적용받을 수 있다 — 요건이 세밀하니 이 케이스는 세무사 확인을 권한다.
- 오피스텔·분양권도 이 계산기로 되나요? 이 계산기는 주택 양도 전용이다. 분양권은 단기세율 체계가 다르고(1년 미만 70%·이후 60%), 토지·상가는 장특공제·세율 적용이 달라진다.
- 팔고 나서 노후 현금이 고민이면? 파는 대신 살던 집으로 평생 연금을 받는 주택연금도 대안이 된다.
정리
2026년 양도세의 핵심은 둘이다 — 다주택 중과 부활(5.10~, +20~30%p·장특 배제)과 여전히 강력한 1주택 비과세·장특 80%. 같은 차익이 유형에 따라 8,470만원과 1억 5,511만원으로 갈리는 만큼, 팔기 전에 위 계산기로 시나리오부터 돌려보자. 금액이 크고 특례가 많은 세목이라, 실제 매도 전엔 홈택스 모의계산과 세무사 확인을 거치는 게 안전하다. 팔고 나서 갈아탈 집이 있다면 취득세 계산기로 살 때 세금까지 미리 계산해두자.
※ 2026년 소득세법·국세청 기준 추정치입니다. 단기양도와 중과가 겹치는 비교과세, 취득 시점별 거주요건, 일시적 2주택 등 특례는 반영되지 않으며, 정확한 세액은 홈택스와 세무 전문가를 통해 확인하세요.
