5억원 아파트를 사면 취득세는 550만원이다. 그런데 같은 집이라도 이미 집이 한 채 있는 사람이 조정대상지역에서 사면 4,200만원 — 여덟 배 가까이 뛴다. 2026년 취득세는 “집값의 몇 %”가 아니라 몇 번째 집을 어디서 사느냐가 결정하는 세금이다. 아래 계산기에 취득가액·주택 수·지역만 넣으면 지방교육세·농어촌특별세까지 합산한 총 세금이 바로 나온다.
📌 30초 요약
- 기본 세율: 6억 이하 1% · 6~9억 1.01~2.99%(구간 공식) · 9억 초과 3% + 부가세
- 다주택 중과: 조정지역 2주택 8% · 3주택 이상 12% (부가세 합산 8.4~13.4%)
- 조정대상지역: 2025.10.16부터 서울 전역 + 경기 12곳
- 생애최초: 12억 이하 주택 최대 200만원 감면 (2028년 말까지 연장)
- “취등록세”는 옛말 — 2011년부터 등록세가 취득세에 통합됐다
1. 취득세 계산기
주택 취득세 계산기 (2026)
취득가액과 주택 수를 넣으면 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세까지 합산한 총 세금이 나옵니다. 개인 유상취득(매매) 기준.
2. 기본 세율 — 1~3% 구간 공식
1주택자(또는 비조정지역 2주택까지)의 주택 매매 취득세는 가격에 따라 1~3%다. 여기에 지방교육세(취득세율의 1/10)와, 전용 85㎡ 초과일 때만 농어촌특별세 0.2%가 붙는다.
| 취득가액 | 취득세율 | 총 세금 (85㎡ 이하) |
|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 5억 → 550만원 |
| 6억~9억원 | 1.01~2.99% (공식) | 7억 → 1,283만 3,590원 |
| 9억원 초과 | 3% | 10억 → 3,300만원 |
6억~9억 구간은 2020년부터 계단식이 아니라 미끄럼틀식이다: 세율 = 취득가액 × 2/3억 − 3 (%). 7억이면 1.6667%, 8억이면 2.3333% — 6억 1원이 됐다고 세금이 확 뛰는 문턱 효과가 없어졌으니, 6억 언저리 매물에서 가격 몇백만원 차이로 세금 걱정할 필요는 없다.
3. 다주택 중과 — 8%와 12%
두 번째 집부터는 “어디서 사느냐”가 세율을 가른다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
중과가 붙으면 부가세도 커진다 — 지방교육세는 0.4% 고정, 농어촌특별세(85㎡ 초과)는 8% 중과 시 0.6%, 12% 중과 시 1.0%. 그래서 실효 부담은 8.4~9.0% / 12.4~13.4%가 된다.
- 조정대상지역: 2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당수정중원·수원 영통장안팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 지정돼 있다. 지정·해제는 수시로 바뀌니 계약 전 국토교통부 현황 확인이 안전하다.
- 일시적 2주택: 이사 때문에 잠시 2주택이 되는 경우, 종전 주택을 기한 내 처분하는 조건으로 1주택 세율을 적용받는다.
- 지방 저가주택은 주택 수에서 제외: 2025년 1월 2일부터 지방의 공시가격 2억원 이하 주택(종전 1억)은 사도 중과가 없고, 이후 다른 집을 살 때 주택 수에도 안 들어간다.
중과는 ‘주택 수’가 가르는데, 이 주택 수에서 아예 빠지는 집들이 있다. 내가 여러 채를 가진 것 같아도 아래에 해당하면 주택 수에 안 잡혀 중과를 피할 수 있다(지방세법 시행령 제28조의4).
| 주택 수 제외 대상 | 조건 |
|---|---|
| 공시가격 1억원 이하 | 전국 공통. 단 재개발·재건축 정비구역 지정 주택은 금액 불문 포함 |
| 지방 공시가격 2억원 이하 | 수도권(서울·경기·인천) 제외 지역, 2025.1.2 이후 취득분 |
| 상속주택 | 상속개시일(사망일)부터 5년 이내 (소수지분은 5년 후에도 제외 유지) |
| 오피스텔 | 2020.8.12 이전 취득분, 또는 업무용 재산세를 내는 오피스텔 |
| 분양권·입주권 | 2020.8.12 이전 취득분 |
내가 3주택으로 보여도 그중 공시 1억 이하나 5년 이내 상속주택이 있으면 실제 판정 주택 수는 줄어든다 — 중과 여부가 달라지니 계약 전에 반드시 대조하자.
4. 감면 3가지 — 생애최초·미분양·출산
- 생애최초 주택 구입 — 12억원 이하 집을 생애 처음 사면 취득세를 최대 200만원 감면받는다(인구감소지역은 300만원). 2026년 개정으로 2028년 말까지 연장됐고, 본인 거주 목적 요건이 명확해졌다. 5억 집이면 취득세 500만원 중 200만원이 빠지는 셈이라 실익이 크다.
- 지방 준공 후 미분양 아파트 — 전용 85㎡ 이하·6억원 이하를 2026년에 사면 취득세 최대 50% 감면 + 다주택 중과 제외(1년 한시).
- 출산·양육 주택 — 자녀 출산 전후 일정 기간에 산 12억 이하 주택은 최대 500만원 한도 100% 감면이 연장 운영 중이다.
감면은 자동 적용이 아니라 신고할 때 감면 신청서를 함께 내야 한다. 요건(세대원 전원 무주택 여부, 거주 의무 등)이 세밀하니 시·군·구청 세무부서에서 사전 확인하자.
5. 신고·납부 — 60일 안에
- 취득세는 고지서가 오는 세금이 아니라 취득일(보통 잔금일)부터 60일 이내에 직접 신고·납부해야 한다. 기한을 넘기면 무신고 가산세가 붙는다.
- 신고·납부는 위택스 또는 물건지 시·군·구청 세무부서에서. 법무사에게 등기를 맡기면 보통 취득세 신고까지 대행한다.
- 카드 납부도 된다 — 취득세는 지방세라 신용카드 납부 수수료가 없다(국세는 약 0.8% 붙는 것과 다르다). 금액이 크면 카드사 무이자 할부를 활용할 수 있는데, 대상 카드·개월 수는 매달 바뀌니 잔금일 즈음 최신 정보를 확인하자.
- 참고로 “취등록세”는 2011년 등록세가 취득세로 통합되기 전의 옛 이름이다 — 지금은 취득세 하나만 내면 되고, 등기할 때 국민주택채권 매입 등 부대비용은 별도다.
6. FAQ — 오피스텔·분양권·개편설
- 오피스텔은요? 주거용이든 업무용이든 건축물 취득으로 봐서 4%(부가세 포함 4.6%)다. 주택 세율(1~3%)이 아니라는 점이 함정. 다만 주거용 오피스텔은 이후 다른 주택 취득 시 주택 수에는 포함될 수 있다.
- 분양권·입주권도 주택 수에 들어가나요? 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 포함된다. 여기서 헷갈리기 쉬운 게 판정 시점인데 — 내가 몇 주택자인지는 ‘분양권 취득일(분양계약일)’ 기준으로 정해지고, 취득세를 실제로 내는 건 완공 후 잔금일이다. 즉 분양권 살 때 이미 2주택이었다면, 잔금 전에 기존 집을 다 팔아도 3주택 중과가 적용되니 주의해야 한다.
- 증여받으면요? 무상취득은 세율 체계가 다르다(기본 3.5%, 조정지역 3억 이상 주택은 12% 중과). 시가인정액 기준이라 매매보다 복잡하니 별도 확인이 필요하다.
- 신축(원시취득)은요? 2.8%가 기본이다. 이 글의 계산기는 매매(유상승계) 전용이다.
- 다주택 중과가 없어진다던데? 정부가 중과 완화를 검토 중이라는 보도는 있지만 2026년 7월 현재 시행된 건 없다 — 현행 8·12%가 그대로 적용 중이고, 확정되면 이 글을 갱신하겠다.
정리
취득세는 1주택 1~3%(6~9억은 공식 구간), 조정지역 다주택이면 8~12%에 부가세까지 얹힌다. 위 계산기로 총 세금을 확인하고, 생애최초라면 200만원 감면부터 챙기고, 잔금일부터 60일 안에 위택스에서 신고하자. 거래 비용의 나머지 반쪽인 복비 계산기, 산 뒤의 보유세는 재산세 계산기, 나중에 팔 때는 양도소득세 계산기까지 보면 부동산 세금 전주기가 끝난다. 다른 계산은 계산기 모음에.
※ 개인의 주택 유상취득(매매) 기준(지방세법 제11조·제13조의2)이며, 일시적 2주택·감면 요건 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 조정대상지역은 2025.10.16 지정 현황 기준으로 변동될 수 있으니 계약 전 확인하세요.
