전세 계약이 끝나가는데 버팀목 대출이 남아 있으면 제일 먼저 드는 걱정이 “이거 다 갚고 새로 받아야 하나”다. 아니다. 기존 대출을 그대로 새 집으로 옮기는 절차가 있고, 이름이 목적물 변경이다. 다만 아무 데나 옮길 수 있는 건 아니어서, 계약서에 도장 찍기 전에 확인해야 할 조건이 몇 개 있다.
📌 30초 요약 (2026)
- 이사해도 대출을 갚고 새로 받는 게 아니다 — 목적물 변경(대환) 형태로 옮긴다
- 다른 은행으로는 못 옮긴다 — 타행 간 대환 불가, 지금 그 은행에서만
- 보증금이 오르면 추가대출로 늘릴 수 있다 — 단 직전 대출일로부터 1년 경과 필요
- HUG 전세금안심대출보증으로 받은 대출은 추가대출 자체가 불가(전체 수탁은행)
- 보증금이 내려가면 그 차액만큼 일부 상환해야 한다 — 중도상환수수료는 없다
- 총 이용기간은 새로 시작하지 않는다 — 최초 대출실행일부터 세서 최장 10년
1. 이사 갈 때 내 버팀목 판정기
이사 갈 때 내 버팀목 판정기 (2026)
버팀목을 유지한 채 새 전셋집으로 옮길 때, 대출금이 늘어나는지·줄여야 하는지 판정합니다.
대출약정서·보증서에 적혀 있습니다. HUG 안심대출보증이면 추가대출이 불가합니다.
추가대출(증액)의 요건입니다. 1년이 안 됐으면 증액 없이 옮기게 됩니다.
판정 결과가 “추가대출”로 나왔더라도 실제 승인액은 소득·자산 심사를 다시 거쳐 정해진다. 반대로 일부 상환이 뜬 경우엔 이사 당일 현금이 필요하니 미리 준비해야 한다.
2. 목적물 변경 — 갚고 새로 받는 게 아니다
버팀목은 담보가 집이다. 정확히는 그 집의 임차보증금 반환채권에 은행이 권리를 잡아둔 구조다. 그래서 이사를 하면 담보가 되는 집이 바뀌고, 이걸 서류상 갈아 끼우는 게 목적물 변경이다.
주택도시기금 안내에서는 이 절차를 “목적물 변경으로 인하여 대환하는 경우”라고 표현한다. 형식은 대환이지만 같은 대출을 이어받는 것이라, 새로 신청해서 처음부터 심사받는 것과는 다르다.
중요한 건 시계가 초기화되지 않는다는 점이다. 버팀목의 총 이용기간은 2년 단위로 4회까지 연장해 최장 10년인데, 목적물 변경으로 대환해도 이 기간은 대환 전 최초 대출실행일부터 센다. 기금 안내의 예시가 명확하다 — 1년 이용 후 목적물 변경으로 대환하면 남은 이용 가능 기간은 9년이다.
3. 계약 전에 걸리는 함정 3가지
새 집 계약서에 도장을 찍고 나서 알면 늦는 것들이다. 순서를 바꾸면 계약금을 날릴 수도 있다.
① 다른 은행으로는 못 옮긴다. 기금 안내는 목적물 변경으로 인한 대환의 타행 간 대환을 불가로 못박고 있다. 지금 대출받은 은행 지점에서 처리해야 하고, 금리가 더 좋아 보이는 다른 은행으로 갈아타는 건 이 절차로는 안 된다.
② 새 집이 보증서가 나오는 집이어야 한다. 특히 HUG 전세금안심대출보증으로 받았다면, 기금 안내는 새 임대차계약을 맺기 전에 그 물건지가 HUG 보증서 발급이 가능한 곳인지 확인하라고 명시한다. 근저당이 과하거나 건물 요건이 안 맞으면 보증이 안 나오고, 보증이 없으면 대출도 못 옮긴다.
③ HUG 보증이면 증액이 막힌다. 주택도시보증공사 전세금안심대출보증을 담보로 취급된 대출은 전체 수탁은행에서 추가대출 불가다. 보증금이 오른 만큼은 전부 자기자금으로 채워야 한다는 뜻이라, 예산을 짤 때 가장 크게 영향을 준다.
세 가지 모두 계약 전에 지금 대출받은 은행 지점에 물어보면 끝난다. 대출 계좌를 아는 담당 지점이라 통화 한 번으로 확인된다.
4. 보증금이 오르면·내리면
보증금이 오르는 경우 — 추가대출. 기금은 임차보증금이 증액되는 경우(새로운 임차목적물로 이전하는 경우 포함) 추가대출을 허용한다. 요건과 한도는 이렇다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 신청 요건 | 직전 대출 받은 날로부터 1년 이상 경과 + 세대원 전원 무주택 |
| 호당 한도 (일반가구) | 수도권 1.2억원 / 수도권 외 8천만원 |
| 호당 한도 (신혼·2자녀 이상) | 수도권 2.5억원 / 수도권 외 1.6억원 |
| 대출 비율 | 일반 증액 후 총 보증금의 70% 이내 신혼·2자녀 이상 80% 이내 |
| 제한 | HUG 전세금안심대출보증 담보 대출은 추가대출 불가 |
세 가지 상한(증액분 / 보증금 비율 / 호당 한도) 중 가장 작은 금액이 실제 한도가 된다. 위 판정기가 이 셋을 나란히 보여주는 이유다.
보증금이 내려가는 경우 — 일부 상환. 기금 규정은 임대차계약서상 임차보증금이 대출금보다 적을 때 신 임차보증금 이내로 대출금을 일부 상환 처리한다고 정하고 있다. 대출금 8,000만원인데 새 집 보증금이 7,000만원이면 1,000만원을 갚고 옮기는 식이다. 버팀목은 중도상환수수료가 없어 상환 자체에 드는 비용은 없지만, 그날 통장에 그 돈이 있어야 한다.
5. 절차와 서류
목적물 변경은 온라인으로 끝나지 않는다. 기금e든든으로 신규 신청을 했더라도 결국 대출을 취급한 은행 영업점에서 처리한다. 순서는 이렇게 잡으면 안전하다.
- 계약 전 — 지금 대출받은 지점에 전화. 보증 종류(HUG인지 아닌지), 증액 가능 여부, 새 집 물건지 가능 여부를 먼저 확인
- 가계약·계약 — 확정일자를 받은 임대차계약서 확보
- 잔금 전 — 은행에 서류 제출하고 심사. 소득·자산 확인을 다시 한다
- 잔금일 — 새 집으로 대출금 실행, 기존 집 임대인에게 반환된 보증금으로 정산
- 잔금·이사 당일 — 새 주소로 전입신고와 확정일자. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생겨서 하루가 아깝다
서류는 신규 때와 크게 다르지 않다. 확정일자부 임대차계약서 사본, 임차주택 등기사항전부증명서, 주민등록등본이 기본이고, 소득·재직 증빙(소득금액증명원, 건강보험 자격득실확인서 등)을 다시 낸다. 은행에 따라 추가 서류를 요구할 수 있다.
5번은 특히 중요하다. 전입신고와 확정일자 타이밍을 놓치면 대출과 별개로 보증금 자체가 위험해진다. 순서는 전입신고·확정일자 총정리에 날짜별로 정리해뒀다.
6. FAQ
- 이사하면 금리도 바뀌나요? 기금은 기한연장 시마다 새 임차보증금과 소득을 기준으로 금리를 재판정한다. 소득이 늘어 기준을 넘으면 해당 보증금 구간의 최고금리에 0.3%p가 붙고, 우대금리도 조건이 유지되는지 다시 본다.
- 연장 횟수가 줄어드나요? 이용 가능한 총 기간은 최초 대출실행일부터 계산한다. 1년 쓰고 옮겼다면 남은 건 9년이다. 목적물 변경 자체가 몇 회를 깎는지는 은행·보증 종류에 따라 처리가 달라, 지점에서 계좌 기준으로 확인하는 게 정확하다.
- 금리 낮은 다른 은행으로 옮기면서 이사하면 안 되나요? 안 된다. 목적물 변경으로 인한 타행 간 대환은 불가다.
- 중도상환수수료가 붙나요? 버팀목은 중도상환수수료가 없다. 보증금이 줄어 일부를 갚아야 할 때도 수수료 부담은 없다.
- 지금 대출이 1년이 안 됐는데 이사해야 합니다. 옮기는 건 되지만 증액은 안 된다. 추가대출은 직전 대출일로부터 1년 이상 지나야 신청할 수 있어, 오른 보증금은 자기자금으로 채워야 한다.
정리
이사한다고 버팀목을 갚을 필요는 없다. 목적물 변경으로 같은 대출을 새 집에 옮기면 되고, 대신 같은 은행에서만 가능하며 총 이용기간은 최초 실행일부터 이어진다. 보증금이 오르면 1년 경과를 채웠는지·HUG 보증인지에 따라 증액 가능 여부가 갈리고, 내려가면 그 차액을 갚아야 한다. 새 집 계약서에 도장 찍기 전에 지금 대출받은 지점에 전화 한 통 — 그게 이 글의 결론이다. 버팀목 조건 전반은 버팀목 전세자금대출 총정리에 정리돼 있다.
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※ 2026년 기준 일반 정보입니다. 한도·금리·보증 조건은 수시로 바뀌고, 실제 가능 여부는 계좌와 물건지에 따라 달라집니다. 정확한 판단은 주택도시기금(1566-9009)과 대출을 취급한 은행 지점에서 확인하세요.
