등기권리증 분실, 재발급 대신 매도·대출 때 쓰는 방법

등기권리증은 잃어버리면 다시 발급받을 수 없습니다. 서울북부지방법원은 2002년 안내에서 등기필증을 어떠한 경우에도 재발행하지 않는다고 밝혔고, 현행 부동산등기법 제50조는 등기를 마칠 때 등기필정보를 통지하도록만 정할 뿐 다시 만들어 주는 규정이 없습니다. 대신 집을 팔거나 집을 담보로 대출받을 때는 세 가지 중 하나로 등기권리증을 갈음해 등기를 할 수 있습니다. 본인이 등기소에 직접 가서 등기관에게 확인받는 확인조서, 등기 신청을 위임받은 법무사나 변호사가 본인을 직접 면담해 쓰는 확인서면, 신청서나 위임장의 본인 작성 부분을 공증받는 방법입니다.

잃어버려도 소유자 지위는 그대로입니다. 등기권리증이 필요한 때는 소유자가 등기의무자가 되어 상대방과 함께 등기를 신청할 때, 곧 집을 팔아 소유권을 넘기거나 근저당권을 설정해 줄 때입니다. 일련번호와 비밀번호가 적힌 등기필정보를 받았는데 비밀번호가 남에게 알려졌을까 걱정된다면 등기필정보 실효신고를 할 수 있습니다. 신고하면 그 등기필정보는 못 쓰게 되어, 이후 매도나 대출 때는 확인서면 같은 대체 방법이 필요합니다.

등기권리증 재발급과 분실해도 남는 권리

등기권리증은 다시 발급되지 않습니다. 종이 등기필증은 한 번 내준 뒤에는 어떠한 사유로든 재교부할 수 없다는 것이 대법원 등기선례(2-157)의 답이고, 등기필정보는 부동산등기법 제50조가 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때 작성해 통지하도록만 정할 뿐 다시 만들어 주는 규정이 없습니다. 등기권리증은 등기를 했다는 사실을 증명하는 문서라 잃어버려도 소유자 지위는 그대로이고, 팔거나 담보를 설정할 때만 제51조의 대체 방법이 필요합니다. 내 집의 소유자가 누구인지는 등기부에 기록되어 있습니다.

흔히 등기권리증이라고 부르는 서류는 받은 시기에 따라 두 가지입니다.

개정법 시행 전에 등기를 마치고 옛 등기필증을 받은 사람은 2011년 개정 부동산등기법 부칙 제2조에 따라 등기필정보 대신 그 등기필증을 첨부할 수 있습니다. 서랍에서 옛 권리증을 찾았다면 새 제도로 바꿀 필요 없이 그대로 쓰면 됩니다.

등기권리증이 필요한 등기

등기권리증은 내가 등기의무자로서 상대방(등기권리자)과 공동으로 권리에 관한 등기를 신청할 때 필요합니다. 부동산등기법 제50조제2항은 이때 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공하라고 정합니다. 내 이름에서 권리가 빠져나가거나 내 집에 다른 사람의 권리가 생기는 등기라고 생각하면 됩니다.

집을 사는 쪽(매수인)은 등기권리자라서 등기권리증을 낼 일이 없고, 등기가 끝나면 새 등기필정보를 받습니다.

확인서면, 확인조서, 공증 비교

등기필정보가 없을 때의 원칙은 소유자 본인이 등기소에 나가 등기관에게 본인임을 확인받는 것입니다. 부동산등기법 제51조는 여기에 예외 두 가지를 둡니다. 등기를 대리하는 변호사나 법무사가 본인에게 위임받았음을 확인한 경우와, 신청서나 위임장의 본인 작성 부분을 공증받은 경우입니다.

확인서면은 내가 등기 신청을 위임한 변호사나 법무사가 씁니다. 법은 ‘등기신청인의 대리인’이 등기의무자로부터 위임받았음을 확인한 경우로 정하므로, 등기를 맡기지 않은 곳에서 확인서면만 따로 받아 둘 수는 없습니다. 신분증은 주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인등록증, 국내거소신고증이고 모바일 신분증도 됩니다. 신분증이 오래돼 얼굴을 알아보기 어려우면 등기관이 재발급받은 신분증을 요구할 수 있으니 미리 바꿔 두세요.

등기권리증 분실 후 매도 절차

집을 팔 때는 잔금일 전에 소유권이전등기를 맡을 법무사에게 등기권리증이 없다고 알리고, 매도인 몫의 등기 신청도 그 법무사에게 위임하세요. 법무사가 잔금일이나 그 전에 매도인을 직접 만나 본인임을 확인하고 확인서면을 써서 등기신청서에 첨부합니다.

매도인이 등기소에도 법무사 면담에도 시간을 맞추기 어렵다면 처분위임장을 공증받아 다른 사람에게 매도를 맡길 수 있습니다. 이때 위임장에 ‘등기필정보가 없다’는 뜻을 적어야 하고, 매도인 본인이 공증인 앞에 직접 나가야 합니다. 대리인이 대신 가서 받은 공증이면 등기관이 그 등기신청을 받아 주지 않습니다.

등기권리증 분실 후 대출

집을 담보로 대출받을 때도 같은 방식입니다. 근저당권 설정등기에서 소유자는 등기의무자이므로, 등기권리증이 없으면 근저당 설정등기 신청을 위임받은 법무사의 확인서면이나 등기소 확인조서, 공증 중 하나가 필요합니다. 대출 상담 때 등기권리증이 없다고 먼저 말해 두면, 실행일에 법무사 면담 일정을 함께 잡을 수 있습니다.

확인서면이나 확인조서는 등기를 신청할 때마다 필요합니다. 제51조는 등기필정보를 내야 하는 각 등기신청에 적용되므로, 나중에 다시 대출을 받거나 집을 팔 때 같은 절차를 또 밟습니다. 대출을 다 갚고 근저당을 지우는 말소등기는 금융회사가 등기의무자라서 소유자의 등기권리증은 필요 없습니다.

등기필정보 실효신고

등기필정보를 잃어버렸거나 비밀번호가 다른 사람에게 알려졌을 수 있다면 실효신고로 그 등기필정보를 못 쓰게 할 수 있습니다. 부동산등기규칙 제110조는 등기명의인이나 그 상속인이 실효신고를 할 수 있고, 신고가 있으면 등기관이 해당 등기필정보를 실효시키도록 정합니다.

실효신고를 하면 그 등기필정보는 다시 쓸 수 없으니, 다음 매도나 대출 때는 위의 확인서면, 확인조서, 공증 중 하나로 등기를 해야 합니다. 등기필정보는 일련번호와 비밀번호로 이루어져 있으니, 통지서를 찾았다면 비밀번호를 사진이나 복사본으로 남기지 마세요.

자주 묻는 질문