월세(전월세 전환) 계산기

전세 보증금 1억원을 월세로 돌리면 월세는 최대 월 41만 6,666원까지 늘 수 있습니다. 지금 법정 전월세 전환율 상한이 연 5%이기 때문입니다. 연 10%와 한국은행 기준금리(2026년 8월 27일부터 연 3.00%)에 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽이 상한입니다.

이 상한은 주택임대차보호법이 정한 것으로, 주거용 건물을 빌린 경우에 적용됩니다. 상가나 사무실 임대차는 이 계산 기준이 아닙니다.

📌 30초 요약

• 늘어나는 월세 = 월세로 돌린 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 연 5%면 보증금 1천만원마다 월 4만 1,666원입니다.
• 상한은 계약기간 중이나 갱신할 때 보증금을 월세로 돌리는 경우에 적용됩니다. 계약갱신요구권으로 갱신할 때 전세를 월세로 바꾸려면 세입자 동의가 있어야 합니다.
• 상한을 넘게 낸 월세는 집주인에게 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.

보증금을 월세로 바꿀 때 계산

월세로 돌린 보증금에 연 전환율을 곱하면 1년 치 월세가 나오고, 12로 나누면 한 달 월세입니다. 계산 예시로 전세 3억원을 보증금 2억원으로 내리면 1억원이 월세로 바뀌고, 연 5%를 적용한 월세는 41만 6,666원입니다(원 미만 버림).

계산 예시: 월세 = 보증금 × 5% ÷ 12, 원 미만 버림. 1년 합계는 보증금 × 5%.

이미 월세가 있는 반전세라면 지금 월세에 늘어나는 금액을 더합니다. 계산기 첫 칸에 지금 보증금과 월세를, 셋째 칸에 바꿀 보증금을 넣으세요. 월세를 정해 두고 보증금을 얼마나 내려야 하는지 알고 싶으면 '월세를 이 금액으로'를 고릅니다.

법정 전환율 상한 연 5%의 근거

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 월세가 넘을 수 없는 범위를 정합니다. 두 비율 중 낮은 쪽을 쓰고, 시행령 제9조가 숫자를 정합니다.

1. 연 10%: 시행령 제9조 제1항의 '연 1할'입니다.
2. 기준금리 + 연 2%: 한국은행이 공시한 기준금리에 시행령 제9조 제2항의 '연 2퍼센트'를 더합니다. 지금 기준금리 3.00%에 2%를 더하면 연 5%입니다.

기준금리가 연 8%보다 낮은 동안은 언제나 두 번째 비율이 더 낮으므로, 상한은 사실상 '기준금리 + 2%'입니다. 한국은행이 기준금리를 바꾸면 상한도 같이 바뀝니다. 기준금리가 2.75%였던 2026년 7월 16일부터 8월 26일까지는 상한이 연 4.75%였습니다.

기준금리가 바뀔 때 어느 날짜의 기준금리를 쓰는지 직접 밝힌 공식 안내는 찾지 못했습니다. 법제처는 2020년 시행령 개정으로 비율이 바뀌었을 때, 새 비율을 적용할지는 월세로 바꾸는 갱신계약의 체결일을 기준으로 판단해야 한다고 해석했습니다. 이에 비추어 보증금을 월세로 바꾸기로 약정한 날의 기준금리로 따져 보는 것이 안전합니다. 계산기 '전환율 상한 확인'의 상한 칸에 그날 기준 비율을 넣으면 됩니다.

상한이 적용되는 경우

정부는 법정 전환율이 임대차 계약기간 안에서, 또는 계약을 갱신할 때 보증금을 월세로 돌리는 경우에 적용된다고 안내합니다.

• 계약기간 중 전환: 살고 있는 집의 보증금 일부를 돌려받고 월세를 내기로 할 때입니다.
• 계약갱신요구권으로 갱신할 때: 갱신된 계약은 이전과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봅니다. 그래서 국토교통부는 세입자가 동의하지 않으면 전세를 월세로 바꾸기 어렵다고 해석했습니다. 세입자가 동의해서 바꾸더라도 법정 전환율 상한은 그대로 적용됩니다.
• 새 집을 구해 처음 맺는 계약: 제7조의2 조문에는 계약기간이나 갱신으로 범위를 좁히는 말이 없습니다. 다만 정부 설명은 계약기간 중·갱신 때만 언급했고, 처음 맺는 계약을 따로 다룬 공식 안내는 찾지 못했습니다. 이 경우 상한이 적용되는지는 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 물어보세요. 처음부터 정한 월세는 전환이 아니라 조건 협의로 볼 여지도 있으니 이 점도 함께 물어보세요.

같은 보증금에서 월세만 올리는 것은 전환이 아니라 증액입니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘을 수 없고, 계약이나 증액이 있은 뒤 1년 안에는 하지 못합니다. 특별시·광역시·도 등은 이 범위 안에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다.

상한보다 많이 냈다면

법정 전환율을 넘겨 월세를 냈다면 넘게 낸 금액을 돌려 달라고 집주인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의2). 이 법을 어긴 약정 가운데 세입자에게 불리한 것은 효력이 없습니다(같은 법 제10조).

계산기의 '전환율 상한 확인'에 바뀌기 전과 후의 보증금·월세를 넣으면 한 달에 얼마를 더 내는지 나옵니다. 계산 예시로 3억원 전세를 보증금 2억원, 월세 45만원으로 바꿨다면 실제 전환율은 연 5.4%입니다. 상한 기준 월세 41만 6,666원보다 한 달에 3만 3,334원을 더 냅니다.

집주인과 말로 풀리지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 위원회는 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원의 지부·지사·사무소에 있습니다.

월세를 보증금으로 바꿀 때

반대로 보증금을 올리고 월세를 내리는 경우는 법 조문에 상한이 없습니다. 제7조의2가 정한 것은 보증금을 월세로 바꾸는 경우뿐이므로, 이때 비율은 집주인과 합의해서 정합니다.

계산기는 넣은 전환율로 줄어드는 월세를 계산합니다. 계산 예시로 연 5%에서 보증금 2,400만원을 더 넣으면 월세가 10만원 줄어듭니다. 집주인이 제시한 비율을 넣고, 그 돈을 예금에 두었을 때 이자와 비교해 보세요.

전세와 월세 중 부담이 적은 쪽

보증금에 묶인 돈도 비용입니다. 대출로 마련했다면 그 이자를 내고, 내 돈이라면 예금에 넣었을 때 받을 이자를 못 받습니다. 그래서 한 달 실부담은 '월세 + 보증금 × 이자율 ÷ 12'로 비교합니다.

계산 예시로 전세 3억원(A)과 보증금 5천만원·월세 100만원(B)을 이자율 연 3%로 비교하면 A는 월 75만원, B는 월 112만 5천원입니다. 두 조건의 부담이 같아지는 이자율은 연 4.8%입니다. 보증금 대출 금리가 이보다 높으면 B가, 낮으면 A가 유리합니다.

계산기 결과에는 월세 세액공제를 넣지 않았습니다. 공제 대상이라면 연말정산에서 돌려받는 만큼 월세 쪽 실부담이 줄어듭니다.

자주 묻는 질문

기준금리가 또 바뀌면 상한은 어떻게 되나요?
바뀐 기준금리에 2%를 더한 값이 새 상한입니다. 어느 날짜의 기준금리를 쓸지는 위 '약정한 날' 설명을 따르세요. 한국은행 누리집 '한국은행 기준금리 추이'에서 변경일과 금리를 보고, 계산기 '전환율 상한 확인'의 상한 칸에 기준금리 + 2를 넣으면 됩니다.

보증금 5천만원을 월세로 돌리면 얼마인가요?
연 5% 상한이면 월 20만 8,333원까지입니다. 집주인과 이보다 낮은 비율로 합의하면 월세도 그만큼 낮아집니다.

갱신할 때 집주인이 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요?
계약갱신요구권으로 갱신하면 이전과 같은 조건이 원칙이라, 세입자가 동의하지 않으면 전세를 월세로 바꾸기 어렵습니다. 동의하더라도 월세는 연 5%로 계산한 금액을 넘을 수 없습니다.

관리비나 중개보수도 계산에 들어가나요?
들어가지 않습니다. 계산기는 보증금과 월세만 바꿔 계산하므로 관리비와 중개보수는 따로 더해 보세요.