일시적 1가구 2주택 비과세 2026: 처분 기한 3년, 조정지역끼리는 2년으로 단축

일시적 1가구 2주택은 1주택자가 집을 갈아타려고 새 집을 먼저 사서 잠시 2주택이 된 상태입니다. 헌 집을 산 날부터 1년 이상 지나 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 헌 집을 팔면 1주택자처럼 양도세 비과세를 받습니다.

2026년 10월 1일부터는 헌 집과 새 집이 모두 조정대상지역에 있으면 이 기한이 2년으로 줄었습니다. 2026년 8월 4일 이후 새 집을 산 사람부터 해당하고, 8월 3일까지 새 집을 샀거나 계약금을 냈다면 3년이 그대로입니다.

일시적 2주택 비과세 조건

헌 집을 팔 때 아래 세 가지를 모두 갖추면 2주택 상태여도 1세대1주택 비과세가 적용됩니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항이 정한 요건입니다.

1. 새 집은 헌 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤에 샀다.
2. 헌 집은 새 집을 산 날부터 처분 기한(3년, 두 집 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 판다.
3. 헌 집이 1주택 비과세 요건을 갖췄다: 2년 이상 보유했고, 산 당시 조정대상지역에 있던 집이면 그 보유기간 중 2년 이상 거주했다. 다만 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈고 그날 무주택이었다면 거주 요건은 없습니다.

1번의 ‘1년 뒤 취득’ 요건은 헌 집이 공익사업으로 수용되는 경우, 5년 이상 거주한 건설임대주택 등을 판 경우, 1년 이상 살던 집을 취학·근무·질병 같은 부득이한 사유로 판 경우에는 따지지 않습니다.

양도할 때 실거래가 합계가 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 빠집니다. 이때 양도차익과 장기보유 특별공제는 시행령이 정한 고가주택 계산식으로 따로 계산합니다.

처분 기한 2년과 3년

헌 집을 팔아야 하는 기한은 새 집을 산 날 두 집이 어디에 있었는지로 갈립니다. 새 집 취득일 현재 헌 집이 조정대상지역에 있고 새 집도 조정대상지역이면 2년, 그 밖의 경우는 3년입니다.

2년 기한은 2026년 10월 1일 이후 헌 집을 파는 경우부터 적용됩니다. 8월 3일 이전 계약을 근거로 3년을 적용받으려면 매매계약서와 계약금 이체 내역처럼 계약금을 낸 사실을 보여 줄 증명서류가 있어야 합니다.

조정대상지역 목록

2026년 10월 현재 서울 25개 구 전체와 경기 15곳이 조정대상지역입니다. 아래는 국토교통부 지정 발표를 전한 보도(2025년 10월 15일, 2026년 6월 30일)를 기준으로 정리했으니, 거래 전에는 국토교통부 규제지역 공고에서 최신 지정 여부를 보세요.

처분 기한을 정할 때는 오늘이 아니라 새 집을 산 날의 지정 상태를 봅니다. 예를 들어 동탄구 집을 2026년 6월에 샀다면 그때는 조정대상지역이 아니었으므로 3년을 적용합니다. 비과세의 2년 거주 요건도 헌 집을 산 당시 조정대상지역이었는지로 따집니다.

날짜로 따져 보는 사례

아래는 가상 사례입니다. 모두 헌 집을 2년 이상 보유했고, 산 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 살았다고 가정합니다.

D처럼 1년을 채우지 못했다면 헌 집을 팔 때 일반 2주택자로 계산됩니다. 양도세에서 취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다.

취득세·종부세의 일시적 2주택

취득세와 종부세에도 일시적 2주택 기간이 있고, 같은 시기 시행령 개정으로 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년, 아니면 3년입니다. 다만 개정 규정이 적용되기 시작하는 시점이 세금마다 다릅니다.

취득세는 기한 안에 헌 집을 처분하지 않으면 그 기간이 지난 날을 기준으로 중과 대상 취득세를 신고·납부해야 합니다. 종부세 특례는 세무서에 1세대1주택자 적용을 신청해야 받을 수 있습니다.

자주 묻는 질문