은퇴 후 집 한 채는 있는데 매달 쓸 현금이 부족하다면, 살던 집을 담보로 평생 연금을 받는 제도가 있다 — 주택연금(역모기지)이다. 집을 팔지 않고 그대로 살면서 매달 돈을 받고, 소유권도 내가 계속 가진다. 55세부터 가입할 수 있고, 부부가 모두 세상을 떠난 뒤에야 집을 처분해 정산한다.
📌 30초 요약 (2026)
- 누가: 부부 중 1명이 만 55세 이상 + 부부 합산 공시가격 12억원 이하 주택 보유
- 얼마: 연령·주택가격으로 결정 — 70세·5억 주택이면 월 약 153만원(종신 정액형, 2026.3.1 기준)
- 핵심: 소유권은 내 것, 평생 그 집에 거주, 사망 후 정산하고 남으면 상속인에게
- 혜택: 재산세 감면, 연금소득 소득공제, 대출이자 소득공제 등
- 비용: 보증료·대출이자가 연금에서 차감(집값에서 빠지는 구조)
1. 주택연금이 뭔가
한국주택금융공사(HF)가 보증하는 역모기지 상품이다. 내 집을 담보로 맡기고 매달 연금을 받되, 집에서 나가지 않고 소유권도 유지한다. 부부 모두 사망하면 집을 처분해 그동안 받은 연금과 이자를 갚고, 남으면 상속인이 받고 모자라도 더 청구하지 않는다(국가 보증). 지급 방식은 평생 받는 종신지급, 기간을 정해 더 많이 받는 확정기간, 기존 주택담보대출을 갚고 받는 대출상환 방식이 있다.
2. 가입 조건
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 나이 | 부부 중 1명이 만 55세 이상 (본인이 55세 미만이어도 배우자가 55세 이상이면 가능 — 연소자 나이는 가입요건이 아니라 월지급금 산정 기준) |
| 주택가격 | 부부 합산 공시가격 등 12억원 이하 |
| 주택 수 | 1주택 원칙(합산 12억 이하면 다주택도 가능, 12억 초과 2주택은 3년 내 처분 조건) |
| 거주 | 실제 거주하는 주택 |
3. 월 얼마 받나 — 예시
월지급금은 가입 연령이 높을수록, 주택가격이 클수록 많아진다. 아래는 70세(부부 중 연소자 기준)·종신 정액형의 예시다(2026.3.1 기준).
| 주택가격 | 70세 월지급금(예시) |
|---|---|
| 3억원 | 약 92만원 |
| 5억원 | 약 153만원 |
| 7억원 | 약 215만원 |
같은 집이라도 60세보다 70세, 70세보다 80세에 가입하면 월지급금이 더 커진다(남은 기간이 짧아서). 내 나이·집값으로 정확한 금액은 HF 예상연금조회에서 바로 확인할 수 있다.
공식 한국주택금융공사 · 로그인 없이 조회 가능
4. 2026년 뭐가 달라졌나
2026년 3월 1일 계리모형이 전면 재설계되면서 신규 신청자 기준으로 바뀐 것들:
- 월 수령액 평균 +3.13% 인상 — 예: 72세·4억 주택이면 월 129.7만 → 133.8만원
- 초기보증료 인하: 주택가격의 1.5% → 1.0% (가입 시 부담 감소)
- 연보증료 인상: 대출잔액의 0.75% → 0.95%
- 중도해지 환급기간 연장: 초기보증료 환급 가능 기간 3년 → 5년
- ⚠ 기존 가입자는 소급 적용 안 됨 — 인상은 2026.3.1 이후 신규 신청자부터
즉 지금 가입을 고민 중이라면 수령액이 오른 개편 이후 기준이 적용된다.
5. 장점과 단점
장점
– 집을 팔지 않고 평생 그 집에 거주하며 매달 현금
– 소유권 유지, 집값이 올라도 내 자산
– 재산세 감면, 연금소득·대출이자 소득공제 등 세제 혜택
– 받은 연금 총액이 집값을 넘어도 더 갚지 않음(국가 보증)
단점
– 보증료(초기 1.0% + 연 0.95%)·대출이자가 발생해 시간이 갈수록 담보에서 빠진다(상속액 감소)
– 집값이 크게 오르면 직접 팔았을 때보다 손해일 수 있다
– 중도 해지 시 그동안의 보증료·이자를 정산해야 한다(초기보증료는 5년 내 해지 시 일부 환급)
★ 기초연금 받는 분이라면 — 우대형 주택연금
부부 중 1명이 기초연금 수급자이고, 부부 합산 1주택이면서 시가 2.5억원 미만 주택에 거주하면 우대형 주택연금으로 종신지급보다 더 많은 월지급금을 받는다. 저가주택·저소득 어르신에게 가장 유리한 방식이니, 기초연금 수급자라면 반드시 우대형을 먼저 확인하자.
6. 신청 방법
| 방법 | 경로 |
|---|---|
| 온라인/상담 | 한국주택금융공사(HF) → 주택연금 → 예상연금조회·가입신청 |
| 전화 | HF 콜센터 ☎ 1688-8114 |
예상연금조회로 금액을 먼저 확인하고, 상담 후 신청한다. 신분증·주택 관련 서류가 필요하다.
7. FAQ
- 집값이 12억을 넘으면요? 공시가격 기준 12억 이하여야 한다(시가 아님). 시가로는 17억 안팎도 공시가 12억 이하면 가능한 경우가 있으니 공시가격을 확인하자.
- 국민연금·기초연금과 같이 받나요? 된다. 주택연금은 대출(집 담보)이라 소득으로 잡히지 않는 부분이 있어, 기초연금 수급에 유리하게 작용할 수 있다. 국민연금과도 별개로 함께 받는다.
- 부부 중 한 명이 먼저 사망하면요? 배우자가 그대로 같은 금액을 평생 받는다(부부 모두 종신 보장).
- 집을 자녀에게 물려주고 싶어요. 사망 후 상속인이 그동안 받은 연금+이자를 갚으면 집을 되찾을 수 있고, 처분 후 남는 금액은 상속인에게 간다.
- 노후 자금이 더 필요해요. 주택연금 + 국민연금 조기·연기 수령 + 기초연금을 함께 설계하면 노후 현금흐름을 촘촘히 만들 수 있다.
정리
주택연금은 “집은 있는데 현금이 부족한” 은퇴 세대를 위한 제도다. 집에 계속 살면서 매달 연금을 받고, 남으면 상속하고 모자라도 더 갚지 않는다. 보증료·이자 비용은 감안해야 하지만, 노후 현금흐름 확보에는 강력한 카드다. HF 예상연금조회로 내 금액을 확인하고 국민연금·기초연금과 함께 설계하자.
※ 2026년 한국주택금융공사 기준이며, 월지급금·조건은 주택가격·금리에 따라 변동됩니다. 정확한 금액은 HF 예상연금조회에서 확인하세요.
