전용률 계산기: ’34평인데 좁은’ 이유, 실평수 바로 확인 (2026)

공급면적 112㎡에 전용면적 84㎡인 집의 전용률은 75%다. 분양가에 적힌 “34평”의 실제 생활 공간은 약 25평이라는 뜻이다. 34평 전용면적이 84㎡로 표기되는 것도 같은 이유다. 이 차이를 만드는 게 전용률이고, 계산은 한 줄이면 된다 — 아래 계산기에 두 숫자만 넣으면 전용률과 실평수, 그리고 내 단지가 통상 범위인지까지 바로 판정된다.

📌 30초 요약

• 전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적 — 112㎡ 중 전용 84㎡면 75%
• 실평수 = 전용면적 × 0.3025 (= ÷3.3058) — 전용 84㎡ = 25.41평, 59㎡ = 17.85평
• “34평형”의 34는 공급면적 기준 — 계약서·등기부·세금·청약의 기준은 전용면적
• 통상 밴드: 아파트 70~80%대 · 주상복합 65~75% · 오피스텔 50%대 안팎
• 같은 34평형이라도 전용률 75% vs 65%면 실공간이 11.2㎡(3.39평, 안방 하나) 차이
• 발코니(서비스면적)는 전용률에 안 잡히는 덤 — 확장 여부·평면 구조까지 봐야 체감 크기가 완성

전용률이란

전용률 = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100. 내가 분양가를 낸 공급면적 중에서, 현관문 안쪽 실제 생활 공간(전용면적)이 차지하는 비율이다. 전용률이 높을수록 같은 평형이라도 실제로 넓다.

이걸 제대로 읽으려면 아파트 면적이 4층 구조라는 것부터 잡아야 한다.

면적	무엇인가	어디에 쓰이나
전용면적	방·거실·주방·욕실·현관 — 우리 가족만 쓰는 공간	계약서·등기부·세금·청약 자격의 기준
주거공용면적	우리 동의 계단·복도·엘리베이터·공동현관	전용과 합쳐 공급면적이 됨
기타공용면적	커뮤니티 시설·경비실·관리사무소·지하주차장	공급과 합쳐 계약면적이 됨
서비스면적	발코니	어디에도 안 들어가는 덤

• 공급면적 = 전용 + 주거공용 — 흔히 말하는 “OO평형”의 기준
• 계약면적 = 공급 + 기타공용 — 오피스텔 분양 광고가 주로 쓰는 기준
• 전용률 = 전용 ÷ 공급 — 분양가 중 몇 %가 진짜 내 공간에 쓰였는지의 지표

공용면적이 나쁜 것만은 아니다 — 넓은 로비, 커뮤니티 시설, 여유 있는 복도는 삶의 질과 단지 가치에 보태진다. 문제는 그 몫이 얼마인지 모른 채 평형 숫자만 보고 계약하는 것이고, 전용률은 그 몫을 한 숫자로 보여주는 도구다.

실평수 계산 공식과 조견표

“실평수”는 법정 용어는 아니지만, 통상 전용면적을 평으로 환산한 값을 가리킨다. 공식은 한 줄이다.

• 실평수 = 전용면적(㎡) × 0.3025 (또는 ÷3.3058 — 같은 계산이다. 1평 = 400/121㎡)

자주 찾는 타입의 실평수를 미리 계산해두면 이렇다.

전용면적	실평수	전용면적	실평수
49㎡	14.82평	84㎡	25.41평
59㎡	17.85평	101㎡	30.55평
74㎡	22.39평	112㎡	33.88평

전용 84㎡가 25.41평인데 “34평형”으로 불리는 이유 — 뒤의 ’34평인데 좁다’에서 정리한다. 더 많은 타입 환산과 평↔㎡ 변환은 평수 계산기에 프리셋으로 다 넣어뒀다.

전용률 계산기

모집공고나 매물 정보의 공급·전용면적 두 개만 넣으면 된다. 실평수(전용 평)와 공용 몫, 통상 밴드 대비 판정까지 같이 나온다.

’34평인데 좁다’의 정체

“34평형”의 34는 전용면적이 아니라 공급면적을 평으로 환산한 숫자다. 전용 84㎡(약 25평)에 주거공용을 더해 공급 약 112㎡(약 34평)가 되고, 그 34평이 평형 이름표가 된다. 그래서 전용률이 낮은 단지일수록 “34평인데 왜 이렇게 좁지?”라는 말이 나온다. 평형 숫자가 같아도 전용률이 다르면 실사용 면적이 다르다.

순서를 정리하면 이렇다 — ① 건설사는 공급면적으로 평형을 붙이고 ② 계약서와 등기부는 전용면적을 적으며 ③ 내 몸이 체감하는 건 전용면적+확장된 발코니다. 세 숫자가 다 다르니, 비교 기준을 전용면적 하나로 통일하는 게 혼동을 끊는 유일한 방법이다.

실평수와 분양 평수가 다른 이유를 한 문장으로 줄이면: 재는 자가 다르다. 실평수는 내 공간(전용)을 재고, 분양 평수는 내 공간+공유 공간(공급)을 잰다. 어느 쪽도 거짓말은 아니지만, 두 자를 섞어 쓰는 순간 비교가 무너진다.

숫자로 보는 차이 — 75% vs 65%

같은 “34평형”(공급 112㎡) 두 단지가 있다고 하자.

	A단지 (전용률 75%)	B단지 (전용률 65%)
공급면적	112㎡ (33.88평형)	112㎡ (33.88평형)
전용면적 (실평수)	84㎡ = 25.41평	72.8㎡ = 22.02평
공용 몫	28㎡	39.2㎡

같은 평형, 같은 이름표인데 실공간 차이가 11.2㎡ — 3.39평, 안방 하나 크기다. 분양가가 같다면 B단지는 그만큼을 복도와 로비에 지불한 셈이다. 평형만 보고 계약하면 이 차이를 계약서에 서명한 뒤에 알게 된다 — 위 계산기에 두 단지 숫자를 넣어 비교하는 게 계약 전 30초로 끝날 일이다.

반대로 B단지가 나쁘다고 단정할 수도 없다 — 그 39.2㎡가 수영장 딸린 커뮤니티와 호텔식 로비로 돌아온다면, 그걸 원하는 사람에겐 맞는 선택이다. 핵심은 알고 고르느냐, 모르고 당하느냐다.

전용률별 공급면적 역산 표

거꾸로 읽는 표도 유용하다 — “전용 84㎡ 집이 전용률에 따라 몇 평형으로 불리게 되는가.”

전용면적	전용률 80%	75%	70%	65%
59㎡ (17.85평)	공급 73.8㎡ (22.32평)	78.7㎡ (23.81평)	84.3㎡ (25.5평)	90.8㎡ (27.47평)
74㎡ (22.39평)	92.5㎡ (27.98평)	98.7㎡ (29.86평)	105.7㎡ (31.97평)	113.8㎡ (34.42평)
84㎡ (25.41평)	105㎡ (31.76평)	112㎡ (33.88평)	120㎡ (36.3평)	129.2㎡ (39.08평)
101㎡ (30.55평)	126.2㎡ (38.18평)	134.7㎡ (40.75평)	144.3㎡ (43.65평)	155.4㎡ (47.01평)

같은 전용 74㎡가 전용률에 따라 공급 28평 언저리에서 34평 넘게까지 벌어진다는 얘기다(평형 통칭은 단지별 반올림 관행에 따라 다르다). “우리 집이 34평”이라는 말만으로는 실공간을 알 수 없는 이유가 이 표 한 장에 있다.

아파트 vs 오피스텔, 전용률이 다르다

주택 유형	전용률 대략	특징
아파트	70~80%대	주거공용이 상대적으로 적음
주상복합	65~75%	공용 공간·부대시설이 많음
오피스텔	50%대 안팎	복도·공용이 커 전용률이 낮음

같은 “전용 84㎡”라도 아파트면 공급 약 112㎡(34평형)이지만, 전용률이 50%대인 오피스텔이면 공급이 168㎡ 안팎까지 커져 “50평형대”로 광고되기도 한다. 평형 숫자가 아니라 전용면적으로 비교해야 진짜 크기를 안다.

오피스텔은 한 겹이 더 있다 — 분양 광고가 공급면적도 아닌 계약면적(공급+지하주차장 등 기타공용) 기준인 경우가 많아, 같은 집의 전용률이 더 낮게 보인다. 오피스텔 평형이 유독 부풀어 보이는 구조적 이유다. 주상복합이 아파트보다 낮은 것도 같은 원리다 — 타워형 구조의 넓은 코어(엘리베이터·복도)와 부대시설이 공용 몫을 키운다.

상가는 더 극단적이다. 분양면적 대비 전용률이 절반 밑으로 내려가는 경우도 흔해서, 상가 계약에서 “계약평수와 실평수 차이”가 분쟁 단골 소재가 된다. 어떤 유형이든 원칙은 같다 — 전용면적 숫자를 직접 확인하고 계약서에 그 숫자가 있는지 본다.

전용률만 봐선 놓치는 변수 — 서비스면적(발코니)

전용률이 전부는 아니다. 전용률이 같아도 실제 사는 넓이는 또 갈리는데, 범인은 발코니(서비스면적)다. 발코니는 전용·공급·계약 그 어디에도 안 들어가는 ‘서비스’ 면적이라 전용률 계산에는 잡히지 않는다. 그런데 발코니를 확장하면 그 공간이 고스란히 거실·방으로 들어와 실제 생활 면적이 늘어난다.

• 전용 84㎡ 아파트의 발코니는 보통 32~38㎡ 수준이고, 확장하면 그만큼 실사용이 커진다.
• 오피스텔·빌라는 발코니(서비스면적)가 거의 없다. 그래서 같은 전용 84㎡라도 더 좁게 느껴진다.
• 업계에서는 발코니를 확장한 전용 59㎡ 아파트와 전용 84㎡ 오피스텔의 실사용 면적이 비슷하다고 볼 정도다.

전용면적과 서비스면적을 합한 게 ‘실면적(실평수)’이다. 그래서 집을 비교할 때는 전용률·전용면적에 더해 ‘발코니 확장이 얼마나 되는지’까지 봐야 진짜 체감 크기가 잡힌다. 확장은 보통 유상 옵션이고, 요즘 신축은 확장을 전제로 설계된 평면이 많아 “확장 안 하면 오히려 좁은 구조”인 단지도 있다 — 확장비를 분양가의 일부로 보고 계산하는 게 현실적이다.

실평수가 같아도 체감이 다른 이유 4가지

숫자가 같은데 들어가 보면 다른 집 — 상위 조건을 다 확인한 뒤에도 남는 변수들이다.

1. 평면 구조 — 판상형(복도 없이 방이 나란한 구조)은 같은 전용면적에서 버리는 공간이 적고, 타워형은 코어를 감싸는 구조라 데드스페이스가 생기기 쉽다. 평면도에서 복도·꺾임 공간을 보자.
2. 천장고와 창 — 천장이 높고 창이 크면 같은 면적도 넓어 보인다. 특히 거실 통창 여부는 체감 면적을 크게 바꾼다.
3. 수납 설계 — 팬트리·드레스룸·창고가 잘 빠진 집은 가구가 줄어 실사용 공간이 커진다. 수납이 없는 집은 그만큼을 장롱과 수납장이 먹는다.
4. 베이(bay) 수 — 전면 발코니에 면한 방·거실 개수. 3베이·4베이일수록 채광 면이 넓고 서비스면적도 커지는 경향이 있다.

이 네 가지는 서류로는 안 보인다 — 평면도와 현장 방문(임장)에서 확인하는 영역이다. 전용률·실평수로 후보를 거른 뒤, 마지막 판단은 눈으로 하는 게 순서다.

내 단지 전용률 확인 3단계 + 계약 전 체크리스트

1. 면적 두 개 찾기 — 청약이면 입주자 모집공고의 면적표(전용/주거공용/공급이 다 있다), 기존 매물이면 네이버 부동산 매물 상세의 공급/전용면적. 등기부에는 전용면적이 ㎡로 적혀 있다.
2. 계산기에 넣기 — 위 계산기에 공급·전용을 넣으면 전용률과 실평수, 통상 밴드 판정까지 나온다.
3. 후보끼리 비교 — 평형 이름이 아니라 전용면적·전용률 숫자로 나란히 놓고 비교한다. 위 75% vs 65% 표처럼, 같은 평형에서 방 하나가 갈린다.

계약 단계로 넘어간다면 체크리스트는 이렇다:

• [ ] 전용면적 숫자 크로스체크 — 분양 카탈로그·광고가 아니라 건축물대장(또는 등기부)의 전용면적으로 최종 확인. 정부24에서 누구나 발급된다.
• [ ] 평면도 확인 — 같은 전용면적이라도 구조(판상/타워·베이 수)로 체감이 갈린다.
• [ ] 발코니 확장 여부·비용 — 확장 전제 설계인지, 확장비는 얼마인지.
• [ ] 수납 공간 — 팬트리·드레스룸 유무.
• [ ] 임장 — 서류 비교로 좁힌 뒤 직접 방문해 가구 배치 가능한 실공간을 눈으로 확인.

면적 비교할 때 흔히 틀리는 곳

1. 공급면적(평형)으로 집 크기를 비교 — 매물의 “34평”은 공급 기준이다. 전용률이 낮으면 같은 34평이라도 실제는 더 좁다. 전용면적으로 맞춰 비교하자.
2. 오피스텔·빌라를 아파트 평형 감각으로 판단 — 전용률이 낮고 발코니가 없어, 같은 전용면적이라도 더 좁다.
3. 발코니 확장 여부를 빼고 비교 — 전용률이 같아도 발코니 확장이 큰 집이 더 넓게 산다. 확장은 보통 유상 옵션이라 분양가와 함께 따져야 한다.
4. 계약면적 전용률과 혼동 — 오피스텔 분양면적은 계약면적 기준이라, 같은 집도 공급면적 기준보다 전용률이 더 낮게 나온다.

만들면서 막은 것 — 100% 넘는 전용률

이 계산기를 만들 때 전용면적을 공급면적보다 크게 넣으면 전용률이 100%를 넘는 이상한 값이 나왔다. 현실엔 없는 값이라(전용이 공급보다 클 수 없다), 그 경우 “값 확인” 경고를 띄우게 했다. 입력 실수나 단위 혼동(평/㎡)을 바로 잡아주려는 장치다.

FAQ

• 실평수는 전용면적을 말하나요? 통상 그렇다. 전용면적을 평으로 환산한 값(전용 84㎡ = 25.41평)을 실평수라 부르는 경우가 많고, 넓게는 발코니 확장분까지 포함한 체감 면적을 가리키기도 한다.
• 전용 84㎡는 실평수가 몇 평인가요? 25.41평이다(84 × 0.3025). 전용 59㎡는 17.85평.
• 왜 84㎡를 34평이라고 부르나요? 34는 공급면적(전용+주거공용, 약 112㎡)의 평 환산이다. 재는 자가 다를 뿐 둘 다 같은 집이다.
• 전용률 높으면 무조건 좋나? 실사용 면적은 넓어지지만, 공용 공간(넓은 로비·커뮤니티)이 줄어드는 트레이드오프가 있다. 선호에 따라 다르다.
• 전용률 몇 %면 사도 되나? 정답이 있는 숫자는 아니다. 통상 밴드(아파트 70~80%대)를 기준으로, 같은 값이면 높은 쪽이 실속 있다는 비교 지표로 쓰는 게 맞다.
• 계약면적은 또 뭔가? 공급 + 기타공용(지하주차장·관리사무소·커뮤니티)이다. 가장 넓게 잡힌 숫자라, 계약면적 기준 전용률은 더 낮게 나온다.
• 발코니 확장은 전용면적에 포함되나? 아니다. 발코니는 서비스면적이라 전용·공급 어디에도 안 잡힌다. 다만 확장하면 실제 생활 면적은 늘어난다.
• 집 비교할 때 뭘 먼저 봐야 하나요? 전용면적 → 전용률 → 평면도·발코니 확장 → 임장 순서가 실속 있다. 평형 이름은 마지막까지 참고만.
• 공급·전용면적은 어디서 보나? 입주자 모집공고, 네이버 부동산 매물 상세, 등기부·건축물대장. 평 환산은 평수 계산기에서.
• 재산세도 전용면적 기준인가? 보유세의 기초인 주택 공시가격이 전용면적 기준으로 매겨진다 — 세금 계산은 재산세 계산기에서 이어서 확인할 수 있다.

정리

전용률 = 전용 ÷ 공급. 평형 숫자(공급 기준)에 속지 말고 전용면적·전용률, 그리고 발코니 확장까지 보고 실제 크기를 판단하자. 같은 34평형에서 방 하나(3.39평)가 갈리는 게 이 숫자이고, 같은 전용 74㎡가 28평형에서 34평형까지 불릴 수 있는 것도 이 숫자다. 면적을 평으로 바꿔보려면 평수 계산기, 계약을 결정했다면 복비 계산이 다음 순서다.

※ 일반 정보용이며, 정확한 면적·전용률은 입주자 모집공고와 등기부·건축물대장 기준으로 확인하세요. 계약면적 기준 전용률과는 다를 수 있습니다. 유형별 전용률 밴드와 체감 변수는 통상 범위의 참고값입니다.